Der Erfolgsfaktor ist der Vertriebspartner

finanzwelt: Am meisten finden sich Immobilien im Sachwertemarkt, aber der Trend geht weg vom Core Immobilien-Fonds hin zu Spezialimmobilien. Weg von der A-Lage, hin zur B-Lage, weg von Büro, hin zu Wohnen, weg von Einzel- hin zur Miximmobilie. Warum? Hierse: Büroimmobilien sind einfach nicht mehr lukrativ. Viele arbeiteten schon vor Corona vom Homeoffice aus. Wir sind spezialisiert auf Wohnimmobilien, weil gewohnt wird immer. Dass man weg von den A-Lagen geht, liegt in erster Linie daran, dass man in den A-Lagen überhaupt nichts mehr kaufen kann. Und wenn verkauft wird, dann nur zu Preisen, bei denen sich ein Investment gar nicht mehr lohnt. Wir liegen bei Wohnimmobilien im Einkauf mit Renovierung bei einem Faktor von 9,5, 10. Es gibt aber Lagen, da läuft unter dem 20-Fachen gar nichts. Dass immer mehr in B- und C-Lagen reingegangen wird, hängt auch damit zusammen, dass in den Innenstädten bald keiner mehr wohnt. Das fängt ja meistens erst 2.000 Meter außerhalb der Stadtgrenze an, wo man wieder anfängt zu wohnen. Alles andere ist ja mittlerweile Büro, Arztpraxen usw.! Aber viele Leute wollen auch gerne wieder außerhalb der Stadt wohnen. Müller-Lankow: Die Preise in den besten Lagen sind bereits jetzt sehr hoch und es sind dort kaum noch Immobilien vorhanden. Das liegt auch an den guten Investitionsbedingungen, die wir derzeit in Deutschland haben. Wir haben viel Kapital und das ist seit vielen Jahren in diesen Bereich geflossen. Das zwingt Anbieter letztendlich dazu, umzudenken und sich zu spezialisieren, zu schauen, wo eine Nachfrage ist, die noch nicht befriedigt ist, wo man mit seinem Angebot noch die Renditeerwartungen erzielen kann. Auch MLC Properties East Africa beruht ja letztlich auf der Idee, eine Alternative zu bieten durch den Zugang zu einem anderen, wachstumsstarken Markt.

finanzwelt: Zurzeit liegt Deutschland noch hoch im Kurs. Was macht den deutschen Immobilienmarkt für Investoren so interessant? Hierse: Warum kommen Ausländer hierher und investieren? Ausländer, die uns von außen betrachten, sind immer noch der Meinung, dass der deutsche Immobilienmarkt gegenüber anderen Ländern unterbewertet ist. Die Investoren aus dem Ausland sind vom Gefühl her wieder gewachsen, es gibt da ganz viele, die da bei uns investieren. Die Renditen sind denen gar nicht so wichtig. Sie spekulieren auf die Wertsteigerungen der Objekte, weil die vermuten, dass es immer weiter steigt. Oder wollen ihr Geld einfach nur sicher in anderen Ländern parken. Dass wir von außen betrachtet unterbewertet sind, stimmt ja auch. Da muss man sich nur mal andere Länder anschauen: Frankreich, England oder Holland z. B., da werden in den Metropolen ganz andere Immobilienpreise aufgerufen.

finanzwelt: Ist mittlerweile denn der Peak bei den Preisen und Mieten schon erreicht? Wohin geht die Reise in den Großstädten? Hierse: Ich bin davon überzeugt, dass es noch weiter nach oben geht. Die Immobilienpreise richten sich immer nach dem Faktor aus der Nettokaltmiete, der Nachfrage und natürlich der Lage. Behr: Ich glaube, man darf nicht vergessen, dass unser Euro leider auch einem enormen Kaufkraftverlust unterliegt. 6.000 Euro, die ich heute zahle, haben in wenigen Jahren einen ganz anderen Wert und auch einen ganz anderen Wert als 6.000 Euro, die ich vor wenigen Jahren investiert habe. Deshalb muss man im Immobilienbereich auch mal eine Gegenrechnung machen und sehen, was die Immobilien dann auch wert ist, wenn man den Kaufkraftverlust herausrechnet. Deshalb bin ich auch der Meinung, dass die Preise nach oben gehen werden, solange Geld da ist. Und man druckt ja zurzeit genug. Solange noch so viel Geld unterwegs ist und die Finanzierung noch sehr günstig ist, werden die Preise steigen. Hierse: Aber das 50-Fache zahlen, das ist doch Wahnsinn! Die Miete passt ja niemals in das Verhältnis dazu, das geht ja gar nicht. In München in der Innenstadt bekommen Sie vielleicht 25 Euro – oder mehr – Miete pro Quadratmeter für eine Wohnung. Aber der Preis, eine solche Wohnung überhaupt zu bauen oder zu kaufen, der ist um ein Vielfaches höher, als wenn ich irgendwo in einer B-Lage investiere. Ich habe weiter draußen bei gleicher Investition mehr Wohneinheiten und die gleichen oder höhere Mieteinahmen wie in München.

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