Erholung auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt konnte im vergangenen Jahr wieder deutliches Wachstum verzeichnen, wie eine aktuelle Auswertung von DAHLER Berlin verdeutlicht. Hierin zeigen sich Zugewinne bei der Anzahl der Transaktionen sowie hinsichtlich der Umsätze im Markt der Eigentumswohnungen sowie der Häuser (Ein- und Zweifamilienhäuser / Doppel- und Reihenhäuser) gegenüber dem Jahr 2023. Die Analyse basiert auf den amtlichen Daten des Berliner Gutachterausschusses für Grundstückswerte, der die tatsächlich realisierten Transaktionen auf dem Wohnimmobilienmarkt erfasst.

Das Segment der Eigentumswohnungen verzeichnete einen Anstieg der Kauffälle um rund 20 % auf ca. 12.960 Transaktionen in 2024. Davon waren rund 11,8 % Erstverkäufe, womit das Niveau des Vorjahres um rund 0,6 % überschritten wurde (2023: 11,2 %). Dennoch lag dieser Anteil deutlich unter dem Wert von 2021: Hier waren 20,4 % der gesamten Transaktionen von Eigentumswohnungen noch Erstverkäufe. Im Jahr 2024 wurde ein Gesamtumsatz von ca. 4,86 Mrd. € erzielt – damit ein Plus von 15 % gegenüber dem Vorjahr. Im Durchschnitt wurden für die Wohnungen rund 375.000 € gezahlt und der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei ca. 5.250 €. In der Baujahresspanne von Eigentumswohnungen ab 2014 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei rund 7.760 €. Auch in der Detailbetrachtung nach den Berliner Stadtbezirken bestätigt sich der Trend auf dem Berliner Gesamtmarkt, da in allen Bezirken mit Ausnahme von Neukölln ein Wachstum in den Transaktionszahlen festgestellt wurde. Unter anderem konnte in Charlottenburg-Wilmersdorf mit einer Transaktionsanzahl von Eigentumswohnungen von 1.913 im Jahr 2024 das Niveau des Vorjahres um etwa 31 % übertroffen werden, während in Spandau mit 707 gemeldeten Verkäufen 32 % mehr Verkäufe stattfanden. Gleichzeitig spiegelt sich in der Dynamik der Angebotsquadratmeterpreise der auf ImmoScout24 inserierten Wohnungen eine nuancierte Entwicklung: Der durchschnittliche Angebotsquadratmeterpreis betrug im Jahr 2024 rund 5.600 € und lag ca. 3,7 % unter dem Niveau aus 2023.

Auf dem Häusermarkt zeigen die Daten des Gutachterausschusses eine ähnliche Entwicklung wie auf dem Eigentumswohnungsmarkt: Die Anzahl der Kauffälle stieg im Jahr 2024 auf rund 1.460 und lag somit rund 37 % über dem Niveau von 2023. Das dazugehörige Transaktionsvolumen, welches sich auf rund 790,9 Mio. € belief, erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um etwa 12 %. Im Durchschnitt wechselten Häuser in 2024 für rund 542.080 € den Besitzer. Anhand der Angebotsdaten von ImmoScout24 zeigt sich jedoch auch in diesem Segment ein leichter Rückgang in den Angebotspreisen – So lag der durchschnittliche Angebotsquadratmeterpreis im Jahr 2024 mit rund 5.310 € etwa 5,1 % unter dem Wert des Jahres 2023.

Erholung im Berliner Premiumimmobiliensegment

Das Premiumsegment des Berliner Eigentumswohnungsmarktes, worunter hier Verkäufe von Eigentumswohnungen ab einem Quadratmeterpreis von 9.000 € gefasst wurden, konnte ebenfalls einen Anstieg der Transaktionsanzahl aufweisen. So lagen 733 der verkauften Wohnungen in dieser Preisklasse und somit rund 7,8 % mehr als noch im Vorjahr, wo es 680 Kauffälle waren. Innerhalb dieses Preissegments verdeutlichten sich jedoch ebenfalls einige Unterschiede: Unter anderem stieg die Anzahl der Kauffälle im Preissegment zwischen 11.000 €/m2 und 13.000 €/m2 in 2024 gegenüber dem Vorjahr um rund 40 % auf 209 Transaktionen an, während die Anzahl der Kauffälle in der Spanne zwischen 9.000 €/m2 und 11.000 €/m2 in 2024 um ca. 8 % abnahm und 402 betrug. Gleichzeitig wurden im oberen Premiumsegment im vergangenen Jahr erneut Spitzenpreise gezahlt: Der teuerste Einzelverkauf erfolgte mit 15,86 Mio. € im Stadtteil Grunewald im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, während der höchste Quadratmeterpreis mit 28.211 € im Stadtteil Berlin Mitte registriert wurde.

Im Premiumsegment der Häuser ab 1 Mio. € lag die Transaktionsanzahl bei 132 und somit ca. 14 % über den 116 Häusern, die in 2023 ihren Besitzer wechselten. Zusätzlich lagen 21 Häuser über einem Kaufpreis von 2 Mio. €. In der Detailbetrachtung nach Kaufpreisspannen zeigte sich zusätzlich, dass insbesondere das Segment zwischen 1,5 Mio. € und 2 Mio. € deutlich wachsen konnte: Während in 2024 in dieser Preisspanne 42 Transaktionen verzeichnet wurden, waren es im Vorjahr noch 28. Der höchste Transaktionspreis konnte mit rund 10,3 Mio. € im Stadtteil Grunewald erzielt werden.

Eine neue Dynamik setzt ein

„Nach einem schwächelnden Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2023 konnte das Jahr 2024 wieder eine klare Belebung bringen. Sowohl auf Anbieter- als auch auf Käuferseite setzte bei den Akteuren deutlich stärkerer Optimismus ein, welcher wieder zu mehr abgeschlossenen Transaktionen und höheren Transaktionsvolumina führte. Hieran waren gleich verschiedene Trends maßgeblich beteiligt: Zum einen erzeugte die Absenkung der Baufinanzierungszinsen am Ende das Jahres 2023 eine günstigere makroökonomische Ausgangslage, die das Transaktionsgeschehen in Bewegung brachte. Darüber hinaus stellt die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in Berlin einen Impulsgeber für alle Marktteilnehmer, Objekte zum Verkauf anzubieten. Gleichzeitig verblieb gerade im Segment der Häuser das geringe Angebot ein Hemmnis für die anlaufende Marktdynamik und es bleibt abzuwarten, ob sich der Aufschwung im laufenden Jahr fortsetzt, wenngleich wir davon ausgehen, dass die Nachfrage nach wie vor auf einem hohen Niveau verbleiben wird“, kommentiert Vincent Papke, Geschäftsführer von DAHLER Berlin. (fw)