Der Fortschritt machte es möglich!

Der Markt für Life-Science und Tech-Immobilien ist (noch) überschaubar, stößt aber auf breiteres Interesse von Investoren. Hier wächst eine neue Nische heran, die insbesondere in den USA und benachbarten europäischen Ländern bereits auf dem Vormarsch ist. Die Gründe liegen auch in den sogenannten strukturellen Trends, Digitalisierung und Demografie. In der allgemein eher verhaltenen Stimmung in der Immobilienbranche ein sehr attraktives Segment.

Die Immobilienwirtschaft hat zu kämpfen. Das hat 2023 gezeigt. Insbesondere bei Büroimmobilien, aber auch Wohnen und anderen Segmenten, hinterließ die abrupte, heftige Zinswende ihre Spuren. Anfang 2024 stellt sich die Frage, ob wir im Jahresverlauf, nach einer Bodenbildung, eine merkliche Trendwende sehen werden. Laut einer Umfrage von EY geht die Mehrheit davon aus, dass die Immobilienkrise im neuen Jahr andauert. Doch wie in allen Krisensituationen lohnt sich auch hier der fundierte Blick und die Prüfung en detail. Nicht alles ist „schwarz“ bzw. im Sinkflug begriffen. Mit dem aufkommenden Schub bei Life-Science- und Technologie-Immobilien etabliert sich zusehends eine neue Assetkategorie, die mit stichhaltigen Argumenten punktet. Eine Bereicherung für die Kundenportfolios.

Gemäß einer Analyse von Colliers und European Science Park Group sind Life-Science- und Technologie-Immobilien in den vergangenen Jahren kräftig gewachsen. Die Pandemie, demografischer Wandel und steigende Ausgaben in der medizinischen Versorgung hätten das positive Momentum in dieser Nische in den zurückliegenden Jahren beschleunigt. So seien beispielsweise Gesundheitstechnologien verstärkt in den Vordergrund getreten. Nach Angaben von Colliers haben im vergangenen Jahr 13 Transaktionen im Bereich Life-Science- & Tech-Immobilien stattgefunden. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen bei 420 Mio. Euro – das entspricht einem Rückgang um 18 % im Vergleich zum Vorjahr. „Trotzdem performt der Life-Science- & Tech-Immobilienmarkt in seiner kleinen Nische damit besser als der Gesamtmarkt, wo das Transaktionsvolumen mit mehr als 50 % sehr viel deutlicher einbrach“, analysiert Andreas Trumpp, Managing Director, Head of Market Intelligence & Foresight von Colliers. Die positive Sicht auf dieses Segment unterstreicht auch Symon H. Godl, Chief Investment Officer der DEUTSCHE FINANCE GROUP und verweist in diesem Kontext auf die Faktoren Robustheit, Krisenresilienz und zukunftsorientierte Immobilieninvestments. „Der Sektor entwickelt sich sowohl als Wissenschaftsfeld als auch als wirtschaftliche Größe seit mehr als einem Jahrzehnt mit einer enormen Dynamik. Die hohe Nachfrage nach Forschungs- und Entwicklungsflächen, Diagnosezentren und Gesundheitseinrichtungen steht im direkten Zusammenhang mit den Megatrends der Gesundheitsvorsorge und der Digitalisierung in der Medizin sowie der steigenden Nachfrage für Erzeugnisse der Pharmaindustrie“, so Godl.

Etabliert in den USA

Wie in vielen anderen Bereichen des Lebens und der gesellschaftlichen Entwicklung ist nicht Europa die Keimzelle für Neues, sondern die USA. Hier sitzen Think Tanks und Forschungs einrichtungen. Elite-Unis wie Harvard, Stanford, Yale und Princeton stehen stellvertretend für eine Vielzahl an F&E-Laboren. Es sind die US-Konzerne, die im Wesentlichen für die medizinischen Durchbrüche verantwortlich sind. Auch der Blick auf die Patente zeigt, dass die Musik in den USA und China spielt. Gleichwohl gilt die deutsche Forschung im internationalen Vergleich als gut. Kaum überraschend sind Life-Science- und Tech-Immobilien in den Vereinigten Staaten bereits ein etablierter Teilsektor des gewerblichen Immobilienmarkts. „Life Science Immobilien bzw. sogenannte Lab-Offices, ein Subsektor von Büroimmobilien sind in den USA beispielsweise seit langer Zeit etabliert und machen rund 4 % des Gesamtbestandes aller Büroflächen aus“, so CIO Godl. Doch Europa, beispielsweise die Niederlande, aber auch Deutschland, ziehen nach. Man erkennt die vielfältigen Nutzungschancen. Gleichwo die Anforderungen an entsprechende Flächen bzw. Quartiere hoch. „Unternehmen der Life-Science-Branche suchen die direkte Nähe zu Forschungseinrichtungen und Hochschulen. Solche Standortgegebenheiten begünstigen die Bildung lokaler ‚Wissenscluster‘, der sich nicht nur befruchtend auf das Quartier, sondern auch positiv auf die gesamte Region auswirkt. In Berlin gibt es nur eine überschaubare Anzahl von Technologieparks, die neben der Nähe zu Wissenschaft und Forschung auch geeignete Flächen anbieten. Denn neben Anforderungen an das Quartier sind die Flächenanforderungen von Unternehmen der Life Science- und Light-Industrial-Produktionen so individuell wie speziell“, bemerkt Felix Gold, Geschäftsführer der DIEAG Investmentmanagement. Laut Colliers bilden sich klare Cluster in der Rhein-Main-Region, der Metropolregion München, im Ruhrgebiet, in Berlin sowie in Hamburg. Da rüber hinaus gebe es aber auch viele kleinere attraktive (Universitäts-)Standorte, die sich zum einen in der Nähe von weltweit führenden Forschungszentren und zum anderen in urbanen Gebieten befänden, wie Aachen, Potsdam und Jena. Symon H. Godl ergänzt, dass durch die Etablierung dieser Cluster auch ein attraktives Wohnumfeld für Fachkräfte entstehe, zumal sich ihnen vor Ort gleich mehrere Jobchancen bieten würden.

In der Summe gibt es einige stichhaltige Argumente, die ein Investment auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt als lohnenswert erscheinen lassen. Viele Megatrends, Stichwort demografischer Faktor, sorgen für anhaltend hohen Forschungsbedarf. Zu bedenken gilt, dass diese Nische auch fundiertes Know-how bei der Entwicklung und Realisierung bedarf. Insofern also eher kein Selbstläufer. (ah)