Nürnberg an der Spitze

Stagnation am Rhein

In der Fußball-Bundesliga ist der Blick des 1. FC Köln derzeit eher nach unten als nach oben gerichtet und auch in der PROJECT-Marktanalyse belegt die Domstadt einen hinteren Platz: So stiegen die Wohnungspreise im Vergleich der Schlussquartale 2019 und 2020 um gerade einmal 1,7 % auf 5.882 Euro/m². Damit verfestigt sich der Trend, dass die Angebotspreise am Rhein seit 2019 zwischen 5.700 Euro/m² und 5.900 Euro/m² stagniert haben. Auch bezüglich der Preisspanne zwischen 3.917 Euro und 8.463 Euro ist Köln deutlich moderater als manch andere deutsche Großstadt. Wie schon im dritten Quartal zu sehen ist die Preisentwicklung in Köln größtenteils auf die räumliche Verteilung zurückzuführen. So hat sich in den vergangenen zwölf Monaten der Anteil an Objekten verringert, der sich auf der teureren linksrheinischen Seite befindet, während sich der Anteil der Neubauprojekte erhöht hat, die sich in den günstigeren rechtsrheinischen Bezirken Porz, Kalk und Mülheim befinden, sowohl prozentual als auch in absoluten Zahlen. Zudem waren in den deutlich günstigeren linksrheinischen Lagen südlich der A4 und Chorweiler in den vergangenen Monaten einige Vertriebsstarts zu verzeichnen. Mieter von Kölner Neubauwohnungen müssen durchschnittlich 14,72 Euro/m² bezahlen, von Bestandswohnungen 12,63 Euro/m².

Auch im Kölner Umland ist die Preisdynamik eher moderat. So bewegen sie die Preise in Bonn seit Anfang 2020 auf sehr konstantem Niveau von 5.000 Euro/m², was auch mit der geringen Dynamik im Markt zusammenhängt. Im Jahresvergleich sind die Preise um 4,6 auf 5.050 Euro gestiegen.

Sinkende Preise durch sich verschiebendes Angebot

Fortuna Düsseldorf befindet sich in der zweiten Bundesliga derzeit in Schlagdistanz zu den Aufstiegsplätzen. In der „Tabelle“ der PROJECT-Studie wäre für Düsseldorf hingegen Abstiegskampf angesagt: Mit 7.261 Euro/ m² lagen die durchschnittlichen Angebotspreise in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt am Jahresende um 1,5 % unter dem Wert der Vorjahresuntersuchung. Die Preisspanne reicht dabei von 4.633 Euro/m² bis zu 12.232 Euro/m². Ein wesentlicher Grund für die negative Preisentwicklung in Düsseldorf ist, dass dort eine geringere Anzahl an Objekten auf dem Markt ist und deshalb jeder Verkauf stärker für die Gesamtentwicklung ins Gewicht fällt als in anderen Städten. Nachdem längere Zeit der Großteil der Objekte in den überdurchschnittlich teuren Bezirken 1 bis 4 angeboten wurde, kamen dort innerhalb der vergangenen zwölf Monate 76 Objekte und damit 61 % weniger als im Vorjahr in den Vertrieb. Neue Objekte kamen hingegen vor allem in den restlichen sechs Bezirken auf den Markt. Da diese günstiger sind sank auch das durchschnittliche Preisniveau. Trotz des insgesamt verringerten Preisniveaus generieren vergleichbare Lagen weiterhin steigende Preise. Dies zeigt sich anhand neuer Objekte in Düsseltal, Mörsenbroich oder Golzheim, deren Wohnungen zu höheren Preisen verkauft werden als bei Objekten in vergleichbaren Lagen, die schon länger im Vertrieb sind. Mieter müssen in Düsseldorf für Neubauwohnungen durchschnittlich 14,84 Euro/m² bezahlen, für Bestandswohnungen 12,06 Euro/m².

Anders als die Stadt Düsseldorf entwickelte sich deren Umland, wo zum Teil deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen waren. Jedoch stagnieren die Preise auch hier. Mittlerweile liegt das dortige Preisniveau bei 4.655 Euro/m².

„Der Wohnungsmarkt zeigt sich bislang unbehelligt von der Corona-Krise. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass die Lockdown-Maßnahmen, die zu erheblichen wirtschaftlichen Problemen in vielen verschiedenen Branchen führen, Arbeitsplätze gefährden. Mit Latenz kann diese Entwicklung auch die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt abschwächen und die Kaufpreise und Mieten stabilisieren oder senken. Dagegen steht das anhaltende Niedrigzinsumfeld sowie fehlende Anlagealternativen, die Investitionen in den Wohnsektor weiter befeuern“, so Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der PROJECT Real Estate AG, über die Studienergebnisse. (ahu)