Steigende Kosten, aber kein Drama

In keiner A-Stadt ist Wohnen unerschwinglich

Bei der Dauerdiskussion vermeintlich unbezahlbare Mieten, die zu höchst fragwürdigen Maßnahmen wie Mietendeckel und Mietpreisbremse geführt hat, geht es vor allem um die Großstädte. Der Postbank Wohnatlas entzieht dieser Diskussion jedoch eine wesentliche Grundlage: So geht aus diesem hervor, dass in keiner der sieben A-Städte Mieter mehr als 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete ausgeben müssen. Anders sieht es hingegen im Bereich Wohnungskauf auf, wo laut Modellrechnung des HWWI in immer mehr Großstädten die 30 %-Marke überschritten wird. Besonders teuer ist es in München, wo für die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Schnitt 49 % fällig werden. Damit lässt die bayerische Landeshauptstadt Berlin, Frankfurt und Hamburg deutlich hinter sich (siehe Tabelle unten). Lediglich in Köln und Düsseldorf liegen die Finanzierungskosten unter der 30 %-Marke, wenn auch nur knapp.

Anteil am Einkommen für Eigenheimfinanzierung und Miete in den „Big Seven“

Basis: Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2019

Rang	Stadt	Anteil Finanzierung Kauf* in %	Anteil Miete** in %	Einkommen***
1	München	49,0	25,5	59.608
2	Berlin	42,6	23,3	39.341
3	Frankfurt a. M.	39,5	22,8	52.053
4	Hamburg	37,7	20,3	48.484
5	Stuttgart	31,7	22,1	52.336
6	Köln	29,6	20,4	48.387
7	Düsseldorf	29,1	18,1	51.054

*Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 20 Jahre, Zins 2,45 % p.a., Anfangstilgung 4 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises, Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Umbauten) nicht eingezogen

**Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung

***Verfügbares Einkommen des Kreises geteilt durch die Anzahl der Haushalte im Kreis

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank; MB Research; Berechnungen des HWWI

In 9 Städten ist Kaufen günstiger

Die Big 7-Städte unterscheiden sich damit deutlich von anderen Großstädten. So ist in mittlerweile neun Großstädten der Kauf einer 70 m²-Wohnung günstiger als die Miete. Dies gilt ganz besonders für Gelsenkirchen, Salzgitter und Bremerhaven, wo die Differenz zwischen Finanzierungskosten und Mietkosten mehr als einen Prozentpunkt beträgt (siehe Tabelle). Wer hier den Schritt von der Miete ins Wohneigentum wagt, muss dafür möglicherweise nicht einmal mehr zahlen.

In diesen Städten ab 100.000 Einwohnern ist Kaufen vergleichsweise günstig

Basis: Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2019***

Rang	Kreisfreie Stadt	Anteil Finanzierung Kauf* in %	Anteil Miete** in %
1	Gelsenkirchen	11,0	13,4
2	Salzgitter	10,5	12,2
3	Bremerhaven	12,5	13,9
4	Duisburg	12,2	13,0
5	Herne	12,5	13,2
6	Mönchengladbach	12,8	13,4
7	Hamm	12,6	12,9
8	Wuppertal	12,8	13,0
9	Hagen	11,3	11,4

Sortiert nach höchster Differenz in Prozentpunkten zugunsten des Kaufs, gemessen am Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2019 für Kauf oder Miete.

*Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 20 Jahre, Zins 2,45% p.a., Anfangstilgung 4 %, Eigenkapital 20% des Kaufpreises, Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Umbauten) nicht eingezogen

**Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung

***Verfügbares Einkommen des Kreises geteilt durch die Anzahl der Haushalte im Kreis

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank (2020); MB Research (2019); Berechnungen des HWWI

Wie sich die Wohnkosten insgesamt entwickeln, lesen Sie auf Seite 3