Sachwerte sind in diesem Umfeld eine sehr gute Idee

finanzwelt: Wie sieht es mit Blutdiamanten aus? Das ist ja ein schwieriges Thema.

Pampel» Wie kann man sicher gehen, keine Blutdiamanten zu erwerben? Grundsätzlich gilt für Diamanten, dass die Exportländer, die produzieren und die Minen, die fördern, über entsprechende Exportdokumente die Herkunft des Steins dokumentieren müssen. Bevor das Kimberley-Abkommen eingeführt worden ist, war der Anteil der Blutdiamanten im Markt etwa bei 4 %. Nach der Einführung der Kimberley-Regeln hat man festgestellt, dass der Anteil zurückgegangen, aber nicht komplett verschwunden ist. Man liegt jetzt etwa bei 1 % Anteil an Blutdiamanten. Das hat damit zu tun, dass man bis heute mit keinem technischen Verfahren dieser Welt eindeutig feststellen kann, wo der Diamant hergekommen, wo er tatsächlich abgebaut worden ist.

finanzwelt: Im Unterschied zu Farbedelsteinen, da kann man es bis zur Mine, in der der Stein das Tageslicht zum ersten Mal erblickt hat, feststellen, oder?

Pampel» Genau, das ist der Unterschied zum Farbedelstein. Aufgrund der chemischen Zusammensetzung kann man eindeutig feststellen, wo er gemint wurde. Das dokumentieren wir auch in dem Befundbericht und damit hat der Anleger und der Berater die eindeutige Sicherheit.

finanzwelt: Nun gibt es ja auch kritische Minen bei Gold, Stichwort: Sklaverei, Kriegsfinanzierung. Wie kann man da sichergehen, woher ein Investment kommt?

Wagner» Nun, auch das Thema ESG ist bei der Gold-Branche angekommen: Deswegen wird der interessierte Anleger da auch schnell fündig, wenn man darauf Wert legt, saubere Sachen zu erwerben. Dann zahlt man vielleicht ein paar Euro mehr für den Goldbarren und kann dann auch sicher gehen, dass das Ganze entsprechend den Werten und Normen, die man selbst hat, entspricht.

finanzwelt: Zurück zu den Immobilien. Die Immobilienbranche hat es ja schwer getroffen, vor allem die Projektentwickler. Das liegt vielleicht an der Zwischenfinanzierung, die natürlich inzwischen explodiert ist, damit hat ja niemand gerechnet. Auch der Teilverkauf wurde sehr stark gebeutelt. War das eigentlich absehbar und vor allem, ist ein Ende in Sicht?

Kohle» Im Nachhinein würde ich sagen, natürlich war das alles absehbar. Es war absehbar, dass es so nicht endlos so weitergehen konnte. Es war absehbar, dass irgendwann was passiert, nur nicht, wie schnell es passiert. Ich glaube, was alle unterschätzt haben, ist wie schnell und stark die Zinsen steigen und über welchen längeren Zeitraum diese neue Situation anhält. Denn das hat dazu geführt, dass die Projektentwickler nicht immer, aber in ganz vielen Fällen gesagt haben, ich warte noch mal ein bisschen. Ich muss gerade noch nicht verkaufen, ich warte noch mal drei Monate, sechs Monate und dann hat man es noch mal und noch mal geschoben. So sind jetzt in den letzten Monaten die ersten großen Projektentwickler Stück für Stück umgefallen. Das wird natürlich einige Konsequenzen nach sich ziehen, wahrscheinlich nicht nur im Geschäft der Projektentwickler selbst, sondern auch in der Baubranche. Gerade für diejenigen, die ihre Refinanzierung darauf aufgebaut haben, dass sie normalerweise innerhalb von ein bis eineinhalb Jahren die Projekte komplett verkauft haben, für die fängt jetzt die kritische Phase an und es ist relativ gut absehbar, dass gerade auch im Neubau in den nächsten Monaten nicht mehr viel passieren wird. Da ist der große Teil noch nicht ausgestanden – die Projektentwickler sind ja oftmals eher kleine Unternehmen – und gerade bei den Kleinen, da bekommt man das ja gar nicht so mit, wenn sich einer vom Markt verabschiedet. Wir kriegen das mit in den Städten, wo wir sind, wenn eine Bank auf uns zukommt und sagt, sie hätten da ein Projekt und dann wird es für uns auch meistens spannend, weil dann die Preise dementsprechend realistischer sind. Denn das Interesse der Bank bei Verkauf ist ja nicht mehr, wie kann ich möglichst viel Gewinn machen, sondern wie kann ich möglichst viel von der Finanzierung zurückkriegen. Das wird uns mit Sicherheit als Thema das ganze nächste Jahr begleiten.

finanzwelt: Sandro, wie sieht es bei Euch im Markt der Pflegeimmobilien aus?

Pawils» Wenn wir über unseren Markt sprechen, ist festzuhalten, dass schon allein aufgrund der demografischen Entwicklung in Deutschland einfach gebaut werden muss. Es ist gesellschaftlich unausweichlich, dies zu tun. Natürlich muss man sagen, dass die Null-Zins-Politik der Immobilienbranche in der Vergangenheit enorm geholfen hat. Der Turnaround kam dann schnell und hart. Und jetzt stellt sich die Frage, wer kann sich diesem neuen Markt anpassen, wer ist entsprechend vorbereitet? Wir haben beispielsweise unsere Projektpipeline noch einmal überarbeitet und auf Nachhaltigkeit ausgerichtet – also auf klimafreundliche Neubauten im QNG-Standard. Das dauert momentan noch etwas länger in der Planungsphase, ist aber am Ende ein Weg, der funktioniert. Wir sehen das an unserem Absatz gerade jetzt im Jahresendgeschäft wieder. Insofern ist es ein Schlüssel für den Erfolg, Neubauprojekte auch 2024 erfolgreich anzugehen und umzusetzen. Außerdem werden aufgrund der immens gesunkenen Neubauaktivität in Deutschland auch die Baukosten vermutlich leicht sinken. So wird sich der Markt neu finden.

finanzwelt: Welche Assets und Lagen sind noch, vielleicht sogar jetzt erst gerade, attraktiv für Anleger?

Kohle» Was wir von den großen Maklern und deren Datenanalyse erfahren, gab es in Hamburg und München die größten Abstürze, so ca. um 30 %. In Berlin hat es die Abstürze in den letzten zwölf Monaten zwar auch gegeben, aber ungefähr nur 10 bis 15 % und dort hat sich ein Boden gebildet. Der hat sich in Hamburg und München noch nicht gebildet. Alle anderen Großstädte sind irgendwo zwischen diesen beiden Extremen. Berlin ist quasi ganz vorne, als läuft noch einigermaßen, ganz unten Hamburg und München, wo es noch gar nicht läuft. Generell ist der Druck in den großen Städten durch die äußeren Umstände schon massiv hoch. Die Menschen finden nichts mehr auf dem Mietmarkt. Selbst ImmobilienScout sagt, sie bekämen immer weniger Mietangebote auf ihrer Plattform. Die Kaufangebote steigen, aber die Leute können nicht kaufen.

finanzwelt: Klar, Lage ist wichtig, aber welche Rolle spielt denn der Zustand der Immobilie?

Kohle» Eine sehr große Rolle, und das ist den meisten gar nicht klar. Denn wir kaufen eine Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus. Da können wir allein gar nichts am äußeren Zustand verändern. Wenn wir Glück haben, können wir die Heizung austauschen und theoretisch noch die Wände von innen dämmen… Können wir die Fenster austauschen, weil die schon so alt aussehen? Klar, könnten wir gerne machen, aber dann müssten alle mitmachen, also geht es in der Regel auch nicht. Das E von ESG ist für uns ein schwieriges Thema, gerade, und das betrifft ja alle, die nur ein Objekt oder eine Einheit besitzen, wenn die anderen nicht mitmachen, denn dann ist das Thema durch – selbst wenn wir gerne wollen.

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