Engel & Völkers: Aufwind in Italien

Nach zwei Jahren der Konsolidierung ziehen die Preise auf dem italienischen Premiumimmobilienmarkt wieder an: 2024 stiegen sie landesweit um durchschnittlich 1,3 Prozent, während die Transaktionszahlen im Jahresverlauf deutlich zulegten. Das zeigt der erstmals veröffentlichte landesweite „Marktbericht Italien 2025“ von Engel & Völkers in Zusammenarbeit mit dem Wirtschaftsforschungsinstitut Nomisma.

Besonders gefragt sind Toplagen in Norditalien und auf Sardinien mit Preisen von bis zu 32.000 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage ist breit aufgestellt – von Erstwohnsitzen im Norden über Zweitwohnsitze in der Mitte bis hin zu Investitionen im Süden. Gleichzeitig wächst die Bedeutung von Energieeffizienz und nachhaltiger Gebäudetechnik – ein zunehmend preisrelevanter Faktor im Luxussegment. Nach einem schwachen ersten Quartal (-7,2 Prozent) legte der Transaktionsmarkt in Italien sukzessive zu: Im vierten Quartal 2024 wurde mit einem Plus von 7,6 Prozent der Rückgang der ersten neun Monate vollständig kompensiert. „Der Markt zeigt eine bemerkenswerte Stabilität und bleibt sowohl für einheimische als auch internationale Käufer attraktiv“, sagt Muhannad Al Salhi, CEO von Engel & Völkers Italien. „Neben der Lage spielt zunehmend auch der energetische Zustand eine zentrale Rolle.“

Spitzenpreise und Wachstumsmärkte: Italiens Markt bleibt heterogen

Italiens Premiumimmobilienmarkt bleibt weiterhin von einem differenzierten Preisgefüge geprägt. Während 2024 in den etablierten Lagen des Nordens konstant Spitzenpreise erzielt wurden, rückten im Süden zunehmend aufstrebende Regionen in den Fokus, getrieben von wachsender Investitionsbereitschaft und internationaler Nachfrage. Die Preisspanne reicht dabei von rund 1.000 bis über 30.000 Euro pro Quadratmeter und spiegelt damit die ausgeprägte Standortvielfalt sowie die anhaltende Attraktivität des italienischen Marktes wider.

In Norditalien blieb Mailand das Zentrum des Premiumimmobilienmarkts. Hochwertig sanierte Objekte in Toplagen wie Brera erreichten hier Preise von bis zu 22.000 Euro pro Quadratmeter. Auch an der ligurischen Küste wurden Spitzenpreise erzielt: In Portofino kosteten exklusive Immobilien mit Meerblick bis zu 25.000 Euro pro Quadratmeter. Der Wintersportort Cortina d’Ampezzo bewegte sich mit Quadratmeterpreisen von 18.000 bis 24.000 Euro ebenfalls auf konstant hohem Niveau. Die oberitalienischen Seen, allen voran Lago di Como und Lago Maggiore, blieben die gefragtesten Adressen für internationale Käufer, mit Preisen zwischen 2.400 und 10.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung.

Im Zentrum des Landes erreichte Rom in gefragten Wohnlagen durchschnittlich 7.500 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten von über 10.000 Euro. Ein ähnliches Preisniveau bot Florenz, insbesondere im historischen Zentrum. In der Toskana und Umbrien bewegten sich die Preise für hochwertig sanierte Landhäuser zwischen 2.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter, während in den Chianti-Hügeln für historische Villen bis zu 8.000 Euro erzielt wurden.

Auch Süditalien und die Inselregionen verzeichneten teils erhebliche Preisspannen. Auf Capri lagen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für hochwertige Immobilien mit Meerblick bei bis zu 14.000 Euro. An der Amalfiküste bewegten sich die Preise in Ravello oder Positano zwischen 6.000 und 10.000 Euro. Zu den exklusivsten Lagen des Landes zählte 2024 weiterhin Sardinien: In Porto Cervo und Porto Rotondo wurden Spitzenpreise von bis zu 32.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Parallel dazu haben aufstrebende Regionen wie Apulien, Sizilien und Salento zunehmend an Bedeutung gewonnen und zählen zu den dynamischten Wachstumsmärkten Italiens. Hier lagen in Städten wie Ostuni oder Lecce die Preise, abhängig von Mikrolage, Objektzustand und Ausstattung, zwischen 1.000 und 6.000 Euro.

Erstwohnsitze im Norden, Zweitwohnsitze im Zentrum, Investoren im Süden

Spiegelbildlich zum differenzierteren Preisgefüge zeigte auch das Nachfrageverhalten im italienischen Premiumimmobilienmarkt eine klare regionale Ausprägung. In Norditalien entfielen 2024 rund 50 Prozent der Transaktionen auf den Erwerb von Erstwohnsitzen, insbesondere in den wirtschaftsstarken Metropolregionen. In Mittelitalien dominierten Zweitwohnsitze, die mit einem Anteil von 45 Prozent das Marktgeschehen prägten. Den höchsten Anteil an Investmentkäufen verzeichnete der Süden Italiens inklusive der Inseln: 28 Prozent aller Transaktionen erfolgten dort zu Kapitalanlagezwecken – so viel wie in keiner anderen Region des Landes.

Auch bei der Herkunft der Käufer zeigen sich deutliche Unterschiede: In Mittelitalien lag der Anteil internationaler Käufer bei rund 60 Prozent, im Süden bei 35 Prozent und im Norden bei rund 30 Prozent. Besonders in den zentralen Regionen wie der Toskana bleibt Italien damit ein attraktiver Markt für internationale Zweitwohnsitzkäufer.

Wertfaktor Energieeffizienz: Neue Impulse im italienischen Premiumsegment

Das Thema Energieeffizienz gewinnt auch im italienischen Premiumsegment zunehmend an Bedeutung – insbesondere bei internationalen Käufern. „Gerade Interessenten aus Nordeuropa legen verstärkt Wert auf moderne Haustechnik und energetisch sanierte Objekte“, sagt Muhannad Al Sahni. Zwar dominieren in vielen Regionen aufwändig modernisierte Bestandsimmobilien gegenüber Neubauten, doch auch hier steigt die Nachfrage nach nachhaltigen Lösungen – etwa durch Wärmepumpen, verbesserte Dämmung oder Solartechnik. „Der Sanierungszustand hat mittlerweile auch in Italien Einfluss auf den Immobilienwert und kann sich deutlich im Preis niederschlagen. Dieser Aspekt wird dem Markt langfristig neue Impulse geben und sich neben der Lage als fester Wertfaktor im Premiumsegment etablieren“, bestätigt Al Sahni weiter. In urbanen Märkten wie Mailand oder Rom setzen zudem zunehmend Neubauprojekte auf energieeffiziente Standards. In klassischen Ferienregionen wie der Toskana oder am Comer See liegt der Fokus häufig auf der Verbindung von lokaler Bausubstanz mit zeitgemäßer Technik. Energieausweise und Nachhaltigkeitszertifikate gewinnen dabei als Qualitätsmerkmal an Relevanz.

Ausblick: Weiterhin gesundes Wachstum im Premiumsegment erwartet

Engel & Völkers rechnet für das weitere Jahr mit einem moderaten Preisanstieg – getragen durch eine zunehmende Angebotsknappheit in Toplagen, dem anhaltenden Interesse internationaler Käufer und einer vergleichsweise stabilen volkswirtschaftlichen Lage in Italien. Gleichzeitig ist von einem regional differenzierten Wachstum auszugehen: In etablierten Märkten wie Mailand, Rom oder den Inseln wird mit einer Seitwärtsbewegung gerechnet, während aufstrebende Regionen wie etwa Apulien oder das Inland der Toskana weiteres Aufwärtspotenzial bieten. „Italiens Toplagen zählen zu den begehrtesten Standorten weltweit und sind daher weitgehend resistent gegenüber konjunkturellen Schwankungen. Spannend wird in 2025 die Entwicklung in Mikrolagen und bislang weniger beachteten Regionen mit Potenzial – insbesondere dort, wo Sanierungen neue Chancen für Investments eröffnen”, sagt Muhannad Al Salhi. (fw)