Gewohnt wird immer

Offenbar investieren Kapitalanleger lieber auf andere Art und Weise in Wohnungen. Zum Beispiel als Direktinvestment. Doch nicht jeder Durchschnitts-Investor ist in der Lage, den Einsatz aus eigenen Mitteln aufzubringen. Und eine Hypothek bekommt ebenfalls nicht jeder. Hier kann bereits das Alter ein K.O.-Kriterium sein. Wer älter ist als 50 Jahre, findet nur unter Schwierigkeiten eine Bank, die ihm Geld für eine Wohnung leiht. Außerdem ist jeder Wohnungskauf vergleichbar mit einer unternehmerischen Investition. Risiken sind nicht ausgeschlossen. Was passiert, wenn die Wohnung leer steht? Wenn der Mieter nicht regelmäßig zahlt? Wenn er die Wohnung als Schlachtfeld verlässt, Stichwort Mietnomaden? Spezielle Immobilienunternehmen bieten Lösungen an. Alpha Real Estate zum Beispiel fasst alle Mieteinnahmen in einem „Raumbuch“ zusammen und gleicht aus diesem Mietpool eventuelle Mietausfälle aus. „Wir kaufen komplette Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser mit Sanierungsstau, in denen teilweise zehn bis 15 Jahre lang die Mieten nicht erhöht wurden“, erklärt Sebastian Engel, Chief Sales Officer bei der Alpha Real Estate Group, das Konzept. „Undermanagte Objekte“, nennt er solche Immobilien. „Manche Objekte wurden zu vier Euro pro Quadratmeter vermietet, obwohl der Mietspiegel rund sieben Euro vorgab.“ Luft nach oben also, auch wenn die Mieter nicht immer glücklich sind über die Mieterhöhungen. „Dafür wohnen sie aber auch in aufgewerteten Wohnungen, denn wir investieren beispielsweise in neue Fenster, die Dachsanierung und die Außenfassade. All das erhöht den Wohnwert“, so Engel. Alpha Real Estate betreibt ein Aufteilergeschäft. Das heißt, jede Wohnung wird in der Regel an einen einzelnen Käufer veräußert, die dafür im Schnitt einen Quadratmeterpreis von 3.000 bis 3.500 Euro inklusive Sanierung zahlen. Eine firmeneigene Finanzierungsgesellschaft vermittelt dabei in der Regel ein Darlehen, das typischerweise von Sparkassen und Volksbanken ausgereicht wird. Anlegern bleibt bei diesem Modell nach Abzug der monatlichen Verwaltungskosten eine Rendite zwischen 3 und 4 %.

Auf ähnlichem Niveau bewegen sich die Ertragsmöglichkeiten bei der Münchner Domicil Group. Vorstandsmitglied Daniel Preis hat im Zusammenhang mit der Corona- Krise eine deutlich erhöhte Nachfrage von privaten Kapitalanlegern registriert. „Um die Wirtschaft anzukurbeln, fließen ungezählte Milliarden in die Märkte. Das schürt die Angst vor Inflation. Mit einer Immobilie setzen die Anleger einen Sicherheitsbaustein in ihr Portfolio.“ Still ruhte der See allerdings auf der Angebotsseite: „Drei, vier Monate lang waren keine Transaktionen möglich. Seit August gerät der Markt aber so langsam wieder in Bewegung.“ Grundsätzlich sei die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt derzeit enorm. Die Domicil Group ist bei Transaktionsmanagern wie Jones Lang LaSalle, BNP Paribas und vergleichbaren Maklergesellschaften gelistet und hat daher einen guten Marktüberblick. „Für institutionelle Investoren erwerben wir außerdem Objekte, die sich nicht für eine Einzelvermarktung eignen“, sagt Preis. Für die UniCredit-Tochter Wealthcap beispielsweise verwaltet das Unternehmen einen Wohnungs-Spezialfonds mit einem Volumen von 200 Mio. Euro und ist außerdem als Investment-Manager für die dänische Pensionskasse PFA tätig. Das von den Dänen übernommene Century-Portfolio weist ein Volumen von 680 Mio. Euro aus. Was sind das für Objekte, die sich nicht für eine Aufteilung eignen? Preis berichtet von einem Hochhaus in Köln mit einer Eternit-Fassade. „Das hätte kein Privatanleger akzeptiert. Also haben wir das Objekt en Bloc an einen Großinvestor verkauft.“ Außerdem würden manche Städte die Privatisierung von Mehrfamilienhäusern aus politischen Gründen unterbinden. In München zum Beispiel gilt das unter anderem für Haidhausen, Sendling, das Glockenbachviertel und Neuhausen. Insgesamt zählt die Liste 27 Gebiete auf, in denen 292.000 Menschen in 166.000 Wohnungen wohnen und damit rund jeder fünfte Münchner.

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