Gewohnt wird immer

Nun ist München sowieso ein Wohnstandort, der eine Menge Kapital erfordert. Die Makler-Plattform Immowelt hat im Zeitraum Mitte August bis Mitte September 2020 exakt 51 Eigentumswohnungen erfasst, die zu Quadratmeterpreisen von weniger als 5.500 Euro angeboten wurden. Mehr als 8.000 Euro kosteten dagegen 114 inserierte Wohnungen, und 75 sogar mindestens 9.500 Euro. Passend dazu hat Jones Lang LaSalle ermittelt, dass sich die Angebots-Kaufpreise für Eigentumswohnungen im 1. Halbjahr in den Big-8-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig ein weiteres Mal verteuert haben. Mit durchschnittlich plus 9,3 % gegenüber dem Vorjahr lagen sie deutlich über dem mittleren Fünfjahresschnitt und dem Vorjahresanstieg mit plus 8,3 % bzw. plus 6,7 %. Gestiegen sind auch die Mieten, mit im Schnitt 5 % allerdings deutlich schwächer.

Die Mietrenditen an solchen beliebten Standorten schmelzen also immer mehr zusammen. Die Project Gruppe verfolgt daher einen anderen Investitionsansatz. Sie finanziert mit dem Kapital der privaten Fondszeichner die Entwicklung und den Bau von Wohnanlagen in gefragten Metropol-Regionen in Deutschland und Österreich. Die Wohnungen werden anschließend im Einzelverkauf an Eigennutzer und Kapitalanleger vermarktet. Das dauert länger als ein Paket-Verkauf, bringt unter dem Strich aber mehr Ertrag. Die Fondszeichner profitieren also nicht von laufenden Mieteinnahmen, sondern vom Gewinn durch den Verkauf der Wohnungen. „Durch die Konzentration auf die kurzen und attraktiven Phasen Neubau und Sanierung können die Vorteile der Wohnimmobilie genutzt und gleichzeitig Stressfaktoren wie Verwaltungsprobleme, Nachvermietungsrisiken, Revitalisierungskosten oder die schlechte Abschätzbarkeit des späteren Verkaufspreises vermieden werden“, sagt Ottmar Heinen, Vorstandsvorsitzender der Project Beteiligungen AG. Der Alternative Investmentfonds biete zudem mehr Diversifikation, Renditeperspektive und Flexibilität. Der Verzicht auf Fremdkapital reduziert zudem die Investitionsrisiken. Offenbar kommt das Konzept an. Am Mitte des Jahres geschlossenen AIF „Metropolen 18“ beteiligten sich Anleger mit mehr als 3.600 Zeichnungen und einem Gesamtkapital von 135 Mio. Euro. Der aktuelle Nachfolger mit der Nummer 20 wird in mindestens zehn verschiedene Immobilienentwicklungen in wenigstens drei Metropolregionen investieren. In Frage kommen Investitionen in Berlin, Hamburg, München, Nürnberg, dem Rheinland, der Region Rhein-Main und Wien in Österreich.

Einen anhaltenden Trend zur Urbanisierung im Umfeld der deutschen Großstädte hat Catella festgestellt, wenn auch mit verringerter Dynamik. So weisen laut einer Untersuchung von Catella Research die betrachteten Großstädte Hamburg, Berlin, Leipzig, Düsseldorf und Frankfurt am Main im Zeitraum zwischen 2010 und 2019 einen deutlichen Zuwachs der Bevölkerung auf. Die Wanderungssaldi lagen alle im positiven Bereich. Spitzenreiter waren dabei Frankfurt und Leipzig mit rund 22 %. Auch Düsseldorf (plus 12 %), Berlin (plus 11 %) und Hamburg (plus 8 %) konnten einen deutlichen Bevölkerungszuwachs verzeichnen. „Die unzureichende Bautätigkeit im bezahlbaren Wohnraumsektor wird weiterhin zu einem Nachfrageüberhang und zu steigenden Preisen führen. Andererseits führen infrastrukturelle Verbesserungen dazu, dass das Pendeln in die Stadt immer weniger Zeit in Anspruch nimmt“, so Prof. Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research Catella Group: „Dies führt zu einer höheren Mobilitätsbereitschaft. So gewinnt die Variante an Beliebtheit, in den Randbereichen der Städte zu wohnen, um von den dort üblichen geringeren Mieten zu profitieren und für den Job in die Stadt zu pendeln.“ Welche zusätzlichen Entwicklungen durch die derzeitige COVID-19-Pandemie ausgelöst werden, ist seiner Ansicht nach noch nicht letztlich geklärt. Er vermutet jedoch, dass städtisches Wohnen mit seiner oft fehlenden Distanz zu den Mitmenschen und kleineren Wohnungen zunehmend kritischer gesehen wird. Hingegen würden die eigenen vier Wände an Priorität gewinnen, und das Wohnen im Randbereich der Städte, verbunden mit einer größeren Wohnfläche und der Nähe zur Natur, legt an Attraktivität zu.

Weiter auf Seite 4