Gewohnt wird immer

Diese Entwicklung kommt Zentral Boden Immobilien (ZBI) entgegen. Das Unternehmen aus Erlangen konzipiert geschlossene AIF und, seit einer strategischen Partnerschaft mit Union Investment im Jahr 2017, auch offene Immobilienfonds, die eher in nachgeordneten Standorten investieren. Mit einem Volumen von rund 620 Mio. Euro war der „UniImmo: Wohnen ZBI“ von Start weg der größte auf Wohnimmobilien spezialisierte offene Immobilienfonds für Privatanleger in Deutschland. Auch wenn die geschlossenen AIF solche Volumina nicht erreichen, bietet ZBVI parallel auch weiterhin diese Fonds-Variante an. „Wir kaufen mit unserem in Jahrzehnten gewachsenen Netzwerk Wohnhäuser an prosperierenden Standorten in Deutschland und entwickeln deren Potenzial behutsam weiter. Wir bewirtschaften die Immobilien selbst und planen nach einer bestimmten Haltedauer den erfolgreichen Verkauf“, sagt Dr. Bernd Ital, Vorstand der ZBI Immobilien AG. Durch ihre Beteiligung an einem geschlossenen ZBI Wohnimmobilienfonds werden Anleger Miteigentümer von rund 2.000 Wohnungen. Läuft alles wie geplant, können aus dem Mietertrag alle Aufwendungen für die Bewirtschaftung bezahlt werden, und es verbleibt ein Überschuss, der dreimal im Jahr ausgezahlt wird. Besonders stolz ist Ital auf die hohe Quote der Wiederanleger. Sie liegt bei mehr als 50 %: „Es gibt Investoren, die uns seit dem ersten, im Jahr 2002 aufgelegten Fonds die Treue halten.“ Insgesamt haben sich rund 15.000 Anleger sich an den bisher 16 aufgelegten geschlossenen Fonds für private Anleger beteiligt. Die IRR-Rendite der bis heute aufgelösten sieben Wohnimmobilienfonds lag im Durchschnitt bei 8,3 % pro Jahr. Mit dem aktuellen Angebot „ZBI Professional 12“ prognostiziert er einen durchschnittlichen Ertrag von 5,3 % vor Steuern.

Den Nerv der privaten Immobilieninvestoren trifft auch der Mannheimer AIF-Anbieter Primus Valor. Anfang September war das prospektierte Eigenkapital in Höhe von 30 Mio. Euro beim aktuellen AIF „Immo Chance Deutschland 10 Renovation plus“ bereits erreicht. Die Fondsgesellschaft hat sich daher entschieden, das Volumen auf 60 Mio. Euro zu verdoppeln. In einer Corona-Zwischenbilanz gab das Unternehmen Entwarnung: „Da sämtliche Primus-Valor-Emissionen bereits seit dem Jahr 2007 vor allem auf bezahlbaren Wohnraum setzen, sind die meisten Mieten auch in der Krise finanzierbar. Viele Mieten können im Fall von Arbeitslosigkeit der Bewohner sogar vom Amt bezahlt werden.“ Nur rund 2 % der Wohneinheiten seien von „Störungen“ betroffen. „Der Grund ist fast immer eine plötzliche Erwerbslosigkeit der Mieter. Von diesen 2 % zahlt etwa die Hälfte der Betroffenen ihre Miete zumindest noch zum Teil oder hat sich lediglich eine Stundung erbeten. Und auch mit den Nichtzahlern sind wir im Dialog, suchen Lösungen“, informierte Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG. Hingegen seien Gewerbeimmobilien durch die Corona-Krise deutlich stärker betroffen. Vereinzelt finden sich in den Immobilien-Portfolios der Primus-Valor-Fonds auch Gewerbeeinheiten. Das ist zum Beispiel bei städtischen Lagen der Fall, in denen sich im Erdgeschoss ein Büro oder ein Drogeriemarkt befinden. „Unsere krisenbedingte Störquote bei den Gewerbeeinheiten liegt aktuell bei rund einem Drittel“, berichtet Grundler. Aufgrund der geringen Anzahl an Gewerbeeinheiten hätten diese Mietausfälle jedoch kaum Auswirkungen auf die Investments.

Gastautor: Markus Gotzi, Chefredakteur „Der Fondsbrief“