Wohnimmobilien: Hier wird noch ein Wertzuwachs prognostiziert

Umland der Metropolen weiter begehrt

Die Big Seven und ihr Umland bleiben für Anleger und Selbstnutzer attraktiv. Das liegt unter anderem an den erwarteten Bevölkerungszuwächsen. Für Frankfurt am Main prognostizieren die Wissenschaftler einen Zuwachs von knapp sechs Prozent bis 2035. Für Berlin liegen die Erwartungen zwischen vier und fünf Prozent. Es folgen Hamburg mit knapp vier Prozent und Stuttgart mit mehr als drei Prozent. Neben der demografischen Entwicklung wird hier auch die erwartete Einkommensentwicklung die Kaufpreise treiben. Das verfügbare Einkommen der Haushalte wird real in allen sieben Metropolen bis 2035 steigen. Für München und Frankfurt am Main berechnet die Studie die höchsten Einkommenszuwächse. Zudem übersteigt in zentralen Lagen die Nachfrage vielerorts weiterhin das Angebot, was die Preise treibt.

Für Potsdam wird mit realen Preiszuwächsen von 2,71 % pro Jahr das voraussichtlich stärkste prozentuale Preiswachstum aller deutschen Regionen erwartet. Die künftige Preisdynamik bis 2035 in der brandenburgischen Landeshauptstadt ist damit sogar höher als in Deutschlands teuerster Stadt München. Auf dem zweiten Platz der Regionen mit den größten prognostizierten Preiszuwächsen – und damit ebenfalls höher als die bayerische Metropole – liegt der Landkreis Erding in Bayern. Erding im Speckgürtel der Landeshauptstadt und Potsdam im Umland von Berlin lassen somit bis 2035 die größten Wertzuwächse aller deutschen Regionen erwarten. „Die Attraktivität der Metropolregionen bleibt auch nach der Corona-Pandemie ungebrochen. Wie das Beispiel München und Erding sowie Berlin und Potsdam zeigen, werden die Preise für Eigentumswohnungen im Umland sogar stärker steigen als in den Metropolen selbst. Wer allerdings dauerhaft mit Homeoffice planen kann, tendiert gerne zum Wohntraum im Speckgürtel“, so Beermann.

Sechs Regionen der Top-Ten mit den größten realen Preiszuwächsen pro Jahr liegen im Bundesland Bayern und damit in Reichweite von Deutschlands teuerster Metropole München. Dabei haben die Preise für Eigentumswohnungen auch in diesen Gegenden teilweise mit mehr als 6.500 Euro pro Quadratmeter schon viele der Big Seven überholt. In Berlin, Köln, Stuttgart und Düsseldorf kauften Immobilieninteressenten 2022 im Schnitt günstiger als in den bayerischen Landkreisen Ebersberg und Dachau. In Leipzig liegen die Preise für Eigentumswohnungen dagegen mit rund 3.300 Euro noch auf recht moderatem Niveau, sollen sich laut HWWI-Prognose jedoch bis 2035 besonders dynamisch entwickeln. „Die sächsische Metropole ist ein Beispiel für potenzielle Investitionschancen: Vergleichsweise moderate Preise mit Aussicht auf Wertsteigerungen in den kommenden Jahren“, sagt Manuel Beermann. „Generell sollten Kaufinteressierte Angebote in Großstädten und ihrem Umland besonders genau prüfen. Nicht immer lassen sich kurz- oder mittelfristig noch Preiszuwächse erzielen und Eigentumswohnungen werden mitunter überteuert angeboten.“

Alternativen für Kaufinteressierte

Die Studie zeigt aber auch, dass die Preise nicht nur in den oben genannten Regionen sowie den Big Seven weiter anziehen, sondern auch für weitere Großstädte sowie Landkreise jährliche Preiszuwächse bis 2035 erwartet werden können. Unter den kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern prognostizieren die Experten neben den bereits genannten Großstädten für Dresden (Sachsen), Ingolstadt (Bayern), Mainz (Rheinland-Pfalz), Münster (Nordrhein-Westfalen), Darmstadt (Hessen), Freiburg im Breisgau und Heidelberg (Baden-Württemberg) sowie Jena (Thüringen) positive reale Preisentwicklungen von mehr als einem Prozent pro Jahr. „Bei der rasanten Preisentwicklung in den Metropolen in den vergangenen Jahren rücken zunehmend weitere Großstädte in den Fokus, die bisher noch keine so extremen Sprünge gemacht haben. Viele Studierendenstädte locken mit einem vielfältigen Freizeitangebot und kurzen Wegen“, erklärt Beermann. „Heute müssen Kaufinteressierte genauer hinsehen, um Objekte in Regionen mit positivem Preistrend zu finden. Im Einzelfall sollten angehende Immobilienbesitzer Ausstattung, Lage und Renovierungsstand der Immobilie genau betrachten – und sich im Zweifelsfall den Rat von Experten einholen. Dies gilt mit Blick auf die energetischen Standards umso mehr.“

Eigentumswohnung auch bei negativem Preistrend?

Wertverluste bei Immobilien drohen dagegen in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Deutliche Bevölkerungsrückgänge werden für viele Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und im Saarland erwartet. Da dort gleichzeitig die Bevölkerung überdurchschnittlich altert, werden die Kaufpreise in Folge stark sinken. In den ostdeutschen Bundesländern ist insbesondere der ländliche Raum außerhalb des Großraums Berlin und der Großstädte von höheren Wertverlusten betroffen. Eigentumswohnungen in der Stadt Suhl und im Wartburgkreis in Thüringen werden von allen deutschen Regionen voraussichtlich am stärksten an Wert verlieren. Gegen den Trend entwickeln sich in Ostdeutschland der Großraum Berlin sowie andere Großstädte wie Leipzig, Jena und Dresden positiv. Unter den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern sind die Ruhrgebietsstädte Herne, Gelsenkirchen, Hagen, Duisburg, Oberhausen, Mühlheim an der Ruhr und Bochum sowie das nahegelegene Remscheid im Bergischen Land von Preisrückgängen betroffen. Die Experten prognostizieren real leicht sinkende Preise für Eigentumswohnungen im ländlich geprägten westlichen Mitteldeutschland.

„Beachtet werden muss, dass die Prognosen jährliche Durchschnittswerte für die gesamte betrachtete Region wiedergeben. Möglich ist somit, dass sich innerhalb der Landkreise Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung und Infrastrukturausstattung sehr positiv, schlecht gelegene Gemeinden mit mangelndem Infrastrukturangebot wiederum sehr negativ entwickeln. Auch innerhalb von Gemeinden ist das Spektrum in der Regel weit gefächert. Je nach Anbindung, Lage und Ausstattung können sich im Einzelfall deutliche Abweichungen von den Durchschnittswerten ergeben“, sagt Beermann. „Wer keine Wertanlage sucht, sondern langfristig ein Eigenheim für die Familie selbst nutzen will, kann sich auch in diesen Regionen den Traum erfüllen. Abbezahlte Immobilien können ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge sein.“