Innenstadt-Entwicklung in Mülheim

Mieter: Derzeit ist der Neubau zu rund 90 % vermietet. Pflege und betreutes Wohnen kommen zusammen auf einen Anteil von knapp 30 % der Mieteinnahmen. Es folgen ein Hotel mit 21 % und der Einzelhandel mit 14 %. In der Mieterliste stehen unter anderem Alloheim Senioren-Residenzen SE, die Hotelkette tristar, PARK ONE, Netto Marken- Discounter, die Stadt Mülheim und FitX, ein Betreiber von Fitness-Studios. Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge bezieht sich auf die Berechnung der Mieteinnahmen in Relation zur jeweiligen Restlaufzeit der Mietverträge und beträgt unter Berücksichtigung der Mietgarantie des Verkäufers rund 16 Jahre.

Kalkulation: Das Gesamtvolumen endet bei 76,6 Mio. Euro. Anleger beteiligen sich zu Tickets ab 10.000 Euro mit insgesamt 39,4 Mio. Euro plus 5 % Agios daran. Die Hypothek in Höhe von 35,2 Mio. Euro verzinst sich bei der Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen bis Ende 2028 zu 1,6 %. Die Tilgung beträgt 1 %. Sind Zinsen und Kosten beglichen, bleiben den Anlegern Ausschüttungen von im Schnitt 4,5 %.

Gewinn-Szenario: Patrizia geht in seiner Prognose davon aus, dass Anleger über die Laufzeit von zehn Jahren Ausschüttungen von insgesamt 45 % erhalten und zusätzlich 100 % ihres Kapitaleinsatzes aus dem Verkaufserlös. Das wäre ein Plus von 40 % vor Steuern.

Kosten: Die anfänglichen Kosten betragen 8,7 % der Gesamtinvestition inklusive Agio. Hinzu kommen Finanzierungskosten im Zusammenhang mit dem Darlehen von 1,5 %, so dass die Kosten und Gebühren insgesamt bei 10,2 % des Fondsvolumens enden oder bei knapp 19 % des Kommanditkapitals inklusive Agio.

Steuern: Anleger erzielen, wie bei einem lang laufenden Immobilienfonds üblich, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Anbieter: Patrizia Grundinvest ist ein Unternehmen der Patrizia AG. Innerhalb weniger Jahre hat das Unternehmen eine Reihe von geschlossenen AIF mit Wohnungen und Gewerbeimmobilien platziert. Dabei handelt es sich stets um Fonds mit konkreten Investitionsobjekten – was offenbar bei den Vertriebspartnern Sparkassen und Volksbanken gut ankommt. Bislang laufen die AIF wie geplant, allerdings hat Patrizia auch noch keinen AIF beendet.

Meiner Meinung nach… Beteiligung an einem gemischt genutzten Neubau in Mülheim an der Ruhr. Der Mietermix aus Pflege, Hotel, Einzelhandel, Gastronomie, Büros und Freizeit schafft eine ungewöhnlich differenzierte Diversifikation. Mülheim zählt mit seinem Mix aus Wirtschaftskraft und Wohnlagen im Grünen zu den gefragten Standorten im Revier. Auch gegen die Lage am Eingang der Fußgängerzone ist nichts einzuwenden. Logisch, dass solch ein Objekt nicht günstig ist. Stattliche Preise müssen Zeichner von Immobilienfonds in diesen Zeiten in Kauf nehmen.

Für die Anleger bietet die Durchführung eines Musterverfahrens den großen Vorteil, dass dort alle Kläger gemeinsam für ihr Recht kämpfen, statt in den jeweiligen Einzelklagen auf sich gestellt zu sein. Das Musterverfahren erhöht somit die Chance, die Forderungen gegenüber Daimler erfolgreich durchsetzen zu können.

Autor: Markus Gotzi, Chefredakteur „Der Fondsbrief“