Immobilien in Kontinentaleuropa bereiten Freude

Eingeschränktes Angebot stützt Immobilienrenditen

Wenn wir uns der Angebotsseite der Gleichung zuwenden, sind die Aussichten bezüglich der Mieten ebenfalls vergleichsweise gut. Zwar wachen die Bauunternehmer allmählich aus dem Winterschlaf auf, doch der Zuwachs an gewerblichen Immobilien hat bislang mit der Nachfrage Schritt gehalten – in den meisten europäischen Großstädten ist in den nächsten Jahren nicht von einem Überangebot auszugehen (siehe Abbildung 3).

Prognosen legen nahe: Die Gesamtfläche von Büros und Einkaufszentren in den Metropolen von Westeuropa wird in den drei Jahren bis Ende 2020 um vier Prozent zunehmen. Im Vergleich dazu betrug die Steigung während der Baubooms von 1990-1993 und 2000-2003 zehn Prozent (Quelle: PMA).

Abbildung 3: Entwicklungsplanung für Bürogebäude und Einkaufszentren in Europa

Quelle. PMA, Schroders. Oktober 2017. Bitte beachten Sie, dass unsere Daten für Deutschland, Frankreich, Italien, die Niederlande, Spanien und Schweden erhoben wurden.

Eine Ursache für diese höhere Disziplin sind neue Regelungen infolge der Finanzkrise. Aufgrund dieser sind Banken weitaus weniger dazu bereit, Geld für spekulative Projekte zu verleihen.

Zusätzlich verursacht starkes Bevölkerungswachstum in vielen europäischen Großstädten Wohnungsmangel und die Stadtverwaltungen räumen Wohnbauprojekten zunehmend Priorität ein. Während die Wirtschaftsentwicklung in den meisten Städten kontrolliert verläuft, gibt es einige Großstädte, in denen die Angebotsreaktion überzogen erscheint (zum Beispiel Barcelona und Dublin). Daher ist es wichtig, die Baubeginne im Lauf der nächsten Jahre genau im Auge zu behalten.

Werden steigende Zinsen zu einem Problem?

Ein weiterer möglicher Grund zur Sorge für Investoren ist die Tatsache, dass ein großer Teil der positiven Entwicklungen im Bereich Mietwachstum bereits in Immobilienerträgen eingepreist ist. Die Renditen von Spitzenimmobilien sind auf dem europäischen Festland seit der Schuldenkrise in der Eurozone von 2010 bis 2013 um 1,5 Prozent gefallen und liegen in den meisten Großstädten nun unter dem vorherigen Tiefststand von 2007.

Zudem scheint es unvermeidbar, dass Renditen langfristiger Staatsanleihen zunehmen werden – vorausgesetzt, die EZB beendet im September dieses Jahres die quantitative Lockerung und beginnt 2019, die Zinsen allmählich anzuheben. Schroders geht davon aus, dass die EZB die offiziellen Leitzinsen zwischen 2020 und 2021 auf circa zwei Prozent erhöhen wird und dass die Rendite von zehnjährigen deutschen Bundesanleihen auf 2,5 bis 2,75 Prozent steigt.

Angesichts der wahrscheinlich steigenden Zinsen scheint es vernünftig anzunehmen, dass auch Immobilienrenditen zwischen 2019 und 2021 steigen werden. Wir nehmen jedoch an, dass die Renditen um lediglich 0,25 bis 0,5 Prozent zunehmen.

Dafür sehen wir drei Gründe: Erstens sind Immobilienrenditen zwar auf einen historischen Tiefstand gefallen, aber sie sind im Verhältnis zu den Renditen von Staatsanleihen immer noch hoch. Daher ist eine parallele Entwicklung unwahrscheinlich. Momentan liegt das Gefälle zwischen den Renditen von Spitzenimmobilien und den Renditen zehnjähriger Staatsanleihen bei über drei Prozent und damit über dem langfristigen Durchschnittswert von zwei Prozent, wie Abbildung 4 zeigt.

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