Immobilie verkaufen - und weiter nutzen

finanzwelt: Was kostet der Teilverkauf die Kunden? Neuhaus: Das ist beim Teilverkauf sehr transparent und einfach zu beantworten. Dafür, dass die Kunden den verkauften Teil der Immobilie weiter allein nutzen, zahlen sie ein monatliches Nutzungsentgelt an wertfaktor. Wir berechnen 2,9 Prozent pro Jahr auf die ausgezahlte Wunschsumme. Angenommen, Sie haben ein Eigenheim im Wert von 500.000 Euro und davon 20 Prozent an wertfaktor verkaufen, dann erhalten Sie 100.000 Euro ausgezahlt und zahlen dafür 2.900 Euro Nutzungsentgelt pro Jahr oder rund 242 Euro pro Monat. Und wenn das Haus verkauft werden soll, kümmert sich wertfaktor um die Vermarktung und Abwicklung, dafür bekommen wir 3,25 Prozent des Verkaufspreises, also die Hälfte von dem, was ein Makler kosten würde.

Als einziger Anbieter bekommt der Kunde von wertfaktor aber auch Geld zurück: Wir beteiligen uns an der Instandhaltung und Sanierung. Unsere Kunden können allein entscheiden, ob und wie viel Geld sie für den Ausbau und die Instandhaltung ausgeben möchten. Aber wenn sie eine neue Heizung, neue Fenster oder zum Beispiel eine Dämmung installieren lassen, zahlt wertfaktor bis zu 20.000 Euro dazu, entsprechend dem Anteil, der uns gehört.  Bei uns auf der Website finden Sie unter www.wertfaktor.de/teilverkaufrechner einen Rechner, da kann sich jeder die Szenarien ganz einfach selbst durchkalkulieren.

finanzwelt: Wie unterscheidet sich der Teilverkauf von anderen Formen der Immobilienrenten? Neuhaus: Aus unserer Sicht gibt es drei wichtige Unterschiede: der Teilverkauf ist viel flexibler, finanziell attraktiver und schon für Eigentümer ab 60 Jahren möglich. Vor allem die Flexibilität ist eine echte Innovation. Die Verkäufer können zum Beispiel heute 20 Prozent an uns verkaufen und in fünf Jahren nochmal 20 Prozent. Sie entscheiden frei, ob und wann das Haus komplett verkauft wird oder ob sie ihren Anteil vielleicht wieder zurückkaufen möchten. Und sie können ihren Anteil an ihre Kinder vererben, die wiederum frei entscheiden, ob sie die Immobilie ganz übernehmen oder ob das Haus verkauft und der anteilige Erlös ausgezahlt werden soll. Wenn Sie sich dagegen heute entschließen, ihre Immobilie zu verrenten, dann ist das unumkehrbar. Dann ist das Haus weg, Sie verzichten auf mögliche Wertzuwächse und Ihre Erben gehen leer aus.

Bei den Kosten ist die Verrentung eher eine Wette auf den Tod des Verkäufers. Wer sein Haus nach einem alten Modell verrentet, dem werden die Kosten für das lebenslange Wohnrecht, die Kosten für die zukünftige Instandhaltung des Hauses und alle möglichen Verwaltungsgebühren auf einen Schlag abgezogen. Wie die Kosten zusammengesetzt sind, ist nicht so richtig transparent, aber bei den Angeboten, die wir kennen, beträgt das Nutzungsentgelt für diese Posten etwa 70 Prozent des Immobilienwertes. Das bedeutet, nur 30 Prozent des Wertes wird wirklich ausgezahlt oder verrentet. Bei der herkömmlichen Immobilienrente erhalten sie für das oben im Beispiel genannte Eigenheim im Wert von 500.000 Euro nur etwa 150.000 Euro als Einmalzahlung oder Rente ausgezahlt, die restlichen 350.000 Euro werden Ihnen pauschal fürs Wohnen und die Instandhaltung abgezogen. Und sie profitieren auch nicht mehr von der Wertentwicklung des Objekts.

Die Wette auf die Langlebigkeit erklärt auch, warum viele der alten Anbieter die Verrentung nur für ältere Immobilieneigentümer anbieten, meist erst ab 70 Jahren. Der Teilverkauf hat keine Altersbeschränkung – man kann ihn mit 50, 60, 70 oder älter machen. Letztlich können wir jedem nur raten, sich hier Angebote machen zu lassen und das mit den eigenen Erwartungen über die Entwicklung der zukünftigen Immobilienpreise und der eigenen Lebenserwartung abzugleichen.

finanzwelt: Können klassische Finanz- und Versicherungsvermittler den Teilverkauf ebenfalls anbieten? Neuhaus: Ja, sicherlich. Finanzberater und Versicherungsvermittler kennen ihre Kunden gut, sie vertrauen ihnen als Ansprechpartner in Geldfragen. Der Teilverkauf kann eine weitere Lösung in ihrem Beratungsportfolio werden. Früher war das Immobilienvermögen unantastbar. Nun kann das gebundene Kapital flexibel freigesetzt werden, um Wünsche und Lebensqualität im Ruhestand zu finanzieren. Wir arbeiten schon heute mit rund 60 Banken, Sparkassen, Maklern und Vermittlern als Partner zusammen. Gerne sprechen wir auch mit weiteren Finanzexperten, die interessiert sind, ihren Kunden den Teilverkauf an wertfaktor näher zu bringen.

finanzwelt: Welches Potenzial hat der Markt des Immobilien-Teilverkaufs in Deutschland? Neuhaus: Aktuell befinden sich rund fünf Millionen Immobilien im Besitz von Menschen über 60 Jahren, bis 2030 soll diese Zahl auf über sechs Millionen steigen. Und diese älteren Menschen sind immer länger gesund und aktiv und haben den Wunsch, ihren Ruhestand aktiv zu gestalten. Für diese Zielgruppe ist der Teilverkauf sehr attraktiv, sie können so Liquidität flexibel und mit allen Freiheiten aus ihren Immobilien freisetzen. Das gilt umso mehr, weil viele Senioren sich diese Wünsche nicht durch Kredite von der Bank erfüllen können oder wollen. Viele Banken vergeben keine höheren Kredite zur freien Verfügung ab 100.000 Euro an ältere Menschen mehr – und wenn doch, dann muss das Geld auch zurückgezahlt werden. Beim Teilverkauf ist das nicht der Fall. Bis Ende 2020 konnten wir schon über 400 Kunden dabei unterstützen, ihr Pläne und Träume umzusetzen. Wir glauben, es ist ein bedeutender Markt mit viel Potenzial für die Zukunft.