Hohe Preise sorgen für Verschiebungen

Renditen verhalten sich wie Eiscreme in der Wüste

Institutionelle Immobilieninvestoren können immer weniger Gewinne aus ihren Anlagen ziehen. So erwarten 90 % der Befragten, dass sie bei Neuinvestitionen in Objekte mit erstklassiger Lage in den deutschen Top-7-Standorte eine Nettoanfangsrendite von weniger als 3,5 % erwarten können, 40 % gehen sogar von weniger als 3 % aus. Bei zwei Drittel bis drei Viertel der befragten Anleger lag der Fokus bisher auf der laufenden Ausschüttungsrendite. Jedoch sehen bei der aktuellen Umfrage nur noch 47,1 % hier einen Renditeschwerpunkt, deutlich weniger als bei der Vorjahresumfrage, als 72,7 % sich so äußersten. Auch die Renditeerwartung bei den laufenden Cashflows ist weiterhin rückläufig und liegt aktuell nur noch bei 3,41 %, 0,55 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr. An Bedeutung hinzugewonnen hat hingegen die Gesamtrendite, die aktuell von 41,1 % der Befragten als Renditeschwerpunkt genannt wird. Im Vorjahr äußersten sich lediglich 9,1 % der Befragten in dieser Weise. „Investoren richten ihren Blick angesichts der sich aktuell weiter abschwächenden laufenden Objektrendite offenbar stärker in die Zukunft und setzen bei längerfristigem Anlagehorizont zunehmend auf Wertsteigerungen der Immobilien“, erklärt Stefan Rockel.

Investoren gehen immer mehr Risiken ein

Die aktuelle Veränderung der Märkte macht sich auch im Risikoprofil der Anlageobjekte bemerkbar. So setzen alle Befragten auf Core+, 70,8 % auf Core-Objekte. „Aufgrund der Renditekompression auf den Immobilienmärkten sind offenbar die Renditen für Top-Objekte in besten Lagen nicht mehr auskömmlich genug“, so Rockel. „Das dürfte aus unserer Sicht eine Erklärung dafür sein, warum institutionelle Investoren Core+ den Vorzug geben“, führt Rockel weiter aus. 58,8 % der Befragten interessieren sich inzwischen sogar für Value-Add-Objekte, die im Vorjahr noch keine wirkliche Rolle spielten.

Veränderung der bevorzugten Anlageform

Der offene Immobilienspezialfonds nach deutschem Recht ist bei institutionellen Investoren nach wie vor die beliebteste Anlageform. Jedoch bekommt dieser zunehmend Konkurrenz von Vehikeln nach Luxemburger Recht wie SCS und SCSp, für die sich jeweils 29,4 % der Befragten interessieren. Gestiegen ist auch der Anteil der Befragten, die für Neuanlagen in den nächsten zwölf Monaten eine Master-KVG nutzen wollen: Nachdem im Vorjahr noch 72,7 % Interesse daran hatten, waren es bei der aktuellen Umfrage 76,9 %. Mit Abstand am wichtigsten ist den institutionellen Anleger bei neuen Immobilienfondsanlagen der Wunsch nach Manage-to-Core-Kompetenz: Diese wird von 62,9 % der Befragten verlangt. Immerhin jeder zweite Befragte legt Wert auf eine erfolgsabhängige Vergütung für die Fondsgesellschaften oder die Austauschmöglichkeit des Asset Managers z.B. über Masterfonds-Vehikel. (ahu)