Globale Immobilienaktien: Fundamentaldaten im Fokus

Guy Barnard und Tim Gibson, Co-Manager der Janus Henderson Global Property Equities Strategie, erläutern ihren Ausblick für die zentralen Treiber der Immobilienrenditen − denen bei ihrem fundamentalen Bottom-up-Ansatz das Hauptaugenmerk gilt.

Als Anleger an den weltweiten Immobilienmärkten hören wir häufig den Vorwurf, wir würden eine andere Sprache sprechen, voller Abkürzungen wie NAV (Nettoinventarwert), FFO (Funds from Operations = Cashflow aus operativer Tätigkeit), ERV (Estimated Rental Value = geschätzter Mietwert) und NIY (Net Investment Yield = Nettoanlagerendite). Aber die Abkürzung, der mit Abstand unser größtes Augenmerk gilt, lautet WKA.

WKA, oder Wirtschaft, Kredite und Angebot, sind aus unser Sicht die zentralen Treiber der Immobilienmärkte. Für uns wichtig ist daher die Frage: Wie entwickeln sich diese wesentlichen Variablen heute weltweit und wie beeinflussen sie die Positionierung unserer Portfolios?

Wirtschaft

In diesem Jahr setzt die Weltwirtschaft im Großen und Ganzen ihren soliden Wachstumskurs fort. Das belegen die im Jahresverlauf leicht angehobenen Prognosen auf nunmehr rund 3,5% für dieses und 3,6% für nächstes Jahr. In der Eurozone haben die Wirtschaftsdaten in diesem Jahr im Allgemeinen für positive Überraschung gesorgt; eine weitere Konjunkturbelebung scheint daher nach langer Durststrecke möglich. Uneinheitlich präsentieren sich zwar die Vergleichszahlen für die USA. Dessen ungeachtet wird jedoch für dieses Jahr mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 2,2% und von 2,3% für nächstes Jahr gerechnet. Mehr könnte drin sein, wenn die geplante umfangreiche Steuerreform den Kongress passiert. In Asien kurbelt China auch weiter den Konjunkturmotor an, und selbst in Japan wächst die Wirtschaft nach Jahren der Stagnation nun stärker.

Da Immobiliengesellschaften streng genommen „an die Wirtschaft vermieten“, gibt es eine starke Wechselbeziehung zwischen BIP-Wachstum und steigenden Mieten. Folglich schafft das „moderate“, aber positive Wirtschaftswachstum gute Voraussetzungen für eine Anlage an den Immobilienmärkten. Ideal wäre ein Wachstum, das stark genug ist, damit die Unternehmen zuversichtlich in die Zukunft blicken und Immobilien mieten bzw. kaufen und so den Aufschwung am Leben halten. Andererseits darf es nicht so stark sein, dass die Zentralbanken die Zinszügel kräftig anziehen oder Spekulanten an den Markt drängen und das Angebot massiv steigt.

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