Der Rambo-Zambo-Aufschwung

Laut einer Studie von Barkow Consulting belief sich im Dezember 2024 das Volumen der neu vergebenen Hypothekarkredite auf 17,0 Mrd. Euro und lag damit unter den Werten von Oktober und November, aber auch 40 % über dem Niveau des Vergleichswertes aus 2023. Auf Jahressicht ist das Neugeschäft mit 198 Mrd. Euro um 23 % gestiegen.

Mit anderen Worten: Der Aufschwung ist da, stabilisiert sich und wird sich wohl auch fortsetzen. Wie Barkow Consulting weiter berichtet, lag das Volumen der neu vergebenen Wohnungsbaukrediten im Januar 2025 bei 19,7 Mrd. Euro und damit nicht nur deutlich über dem Vormonatswert, sondern auch auf dem höchsten Stand seit der Zinswende. Gegenüber dem Vorjahresmonat beträgt das Wachstum nun 35 %. Der Aufschwung scheint sich zu festigen. Es bleibt abzuwarten, so die Analysten, wie sich das Merzsche „Whatever it takes“-Paket auswirkt, das vermutlich zu höheren Zinsen führen wird.

Dass ein historisch einmaliges Investitionsprogramm der künftigen Bundesregierung nicht zum Nulltarif zu haben ist und finanziert werden muss, überrascht die Analysten kaum. Entsprechend schnell und eindeutig reagierten die Zinsmärkte. Und auch an den Kreditmärkten hinterlässt das angekündigte „Rambo Zambo“-Programm bereits Spuren. So sind die Zinssätze für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit um beachtliche 33 Basispunkte auf 3,69 % p. a. gestiegen (Stand: erste Märzwoche). Dies markiert nicht nur den höchsten Stand seit sieben Monaten, sondern zugleich den stärksten Wochenanstieg seit der globalen Finanzkrise vor 18 Jahren.

Zurück zur Jahresübersicht: Im Jahr 2024 hat sich nicht nur die Baufinanzierung, sondern auch der gesamte Immobilienmarkt neu orientiert. Die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum waren vorteilhaft: stabile Bauzinsen, steigende Einkommen und Immobilienpreise, die zu Beginn des letzten Jahres gesunken waren. Rückblickend konnten sich wieder mehr Menschen ein Haus oder eine Wohnung leisten, und das Kaufinteresse der Deutschen hat deutlich zugenommen. Eine Analyse des Finanzdienstleisters Dr. Klein zeigt, wie viel Geld Kreditnehmende im Jahr 2024 für eine Baufinanzierung aufgenommen haben: Im Vergleich zum Jahr 2023 wurden in ganz Deutschland höhere Darlehenssummen vergeben. Bei der Betrachtung der einzelnen Bundesländer sind teils erhebliche Unterschiede festzustellen.

Die durchschnittliche Darlehenssumme, die Kreditnehmende 2024 für den Erwerb einer Immobilie aufnahmen, betrug 308.272 Euro. Im Vergleich zu den Daten von 2023 ergibt sich ein prozentualer Anstieg von 5 %. Bayern führt die Liste der Darlehenshöhen unter den Bundesländern an, wo die Durchschnittssumme bei 359.828 Euro liegt. Am anderen Ende steht wie im Vorjahr Sachsen-Anhalt, wo Käuferinnen und Käufer mit 239.523 Euro die niedrigste Finanzierungssumme in Deutschland aufnehmen mussten.

Im bundesweiten Vergleich stieg die Darlehenssumme im Saarland innerhalb eines Jahres von 213.000 Euro auf 247.004 Euro, was einem Anstieg von 16 % entspricht – dem höchsten im ganzen Land. Direkt darauf folgen die neuen Bundesländer: In Sachsen-Anhalt (14 %), Thüringen (10 %), Mecklenburg-Vorpommern (10 %), Brandenburg (8 %) und Sachsen (7 %) war der Anstieg an fremdfinanziertem Kapital deutlich höher als im restlichen Deutschland. Dies zeigt, dass die Menschen im Osten im vergangenen Jahr mehr Geld für den Immobilienkauf benötigten. Die geringsten Veränderungen gab es in den norddeutschen Stadtstaaten Bremen und Hamburg, wo die Unterschiede zum Vorjahr unter 1 % lagen. Auch in Süddeutschland war die Entwicklung moderat: In Bayern und Baden-Württemberg stieg die Darlehenssumme um jeweils 2 %.

Wer im vergangenen Jahr in den beiden nördlichsten Bundesländern Wohneigentum erwarb, benötigte im Durchschnitt etwa 100.000 Euro weniger von der Bank als Käufer in Bayern oder Baden-Württemberg. In Schleswig-Holstein lag der Bedarf an Fremdkapital bei 255.813 Euro, während er in Mecklenburg-Vorpommern mit 245.335 Euro sogar noch niedriger war. „Ein Grund dafür ist sicherlich, dass die Immobilienpreise in Schleswig-Holstein günstiger sind als im Süden“, erklärt Sven Bargstädt, Baufinanzierungsexperte bei Dr. Klein in Büdelsdorf bei Rendsburg. „Zudem kann der Immobilienerwerb hier im Norden attraktiv gestaltet werden, wenn Käuferinnen und Käufer zum Beispiel Fördermittel der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) in ihre Finanzierung einbeziehen. Voraussetzung ist, dass 7,5 % der Gesamtkosten als Eigenkapital eingebracht werden. Eigenkapitalersatz, wie beispielsweise Eigenleistungen, wird ebenfalls berücksichtigt. Ein persönliches Beratungsgespräch ist daher wertvoll, um solche Möglichkeiten zu erkunden und Unterstützung bei der Antragsstellung zu erhalten. Für viele Schleswig-Holsteiner wird der Kauf somit einfacher und günstiger, da die Gesamtfinanzierung der Immobilie auf zwei Banken aufgeteilt werden kann. Die IB.SH finanziert nachrangig, was bedeutet, dass sie im Grundbuch den zweiten Rang einnimmt. Dadurch trägt die Bank im ersten Rang ein geringeres Risiko, was es ihr ermöglicht, Kreditnehmenden unter Umständen bessere Konditionen anzubieten.“

Während sich bei den Darlehenshöhen teils erhebliche Unterschiede zwischen den Bundesländern zeigen, herrscht beim Alter der Immobilienkäufer nahezu Einigkeit in Deutschland: Der durchschnittliche Käufer ist 38 Jahre alt, ein Wert, der in den letzten fünf Jahren konstant blieb. 2024 waren die jüngsten Immobilienkäufer in Rheinland-Pfalz, wo die Kreditnehmenden im Durchschnitt 36 Jahre alt waren. Berlin hat sich in den Jahren 2021 bis 2023 als Bundesland mit den ältesten Kreditnehmenden etwas verjüngt: Aktuell liegt das Durchschnittsalter der Hauptstädter bei 39 Jahren und reiht sich damit auf einer Stufe mit den Bewohnern von Brandenburg, Hamburg und Hessen ein. (sg)