Globale Immobilienaktien: Fundamentaldaten im Fokus

Kredite

Kredite bzw. deren Zinsen geben Aufschluss über die Verfügbarkeit und Preise von Finanzierungen und wirken wie ein Überdruckventil für die Immobilienmärkte. Eine zu starke und leichtfertige Kreditvergabe hat eine Überhitzung der Märkte zur Folge wie zuletzt in den Jahren 2005 bis 2007. Fallen dann die Immobilienpreise, bringt das Gläubiger wie Schuldner in die Bredouille. Eine zu restriktive Kreditvergabe wiederum würde bedeuten, dass die Preise an die höheren Kapitalkosten von Investoren mit viel Eigenkapital angepasst werden müssen. An den Kreditmärkten hat die Finanzkrise tiefe Narben hinterlassen, weshalb diese nach wie vor im Risikovermeidungsmodus sind. Finanzierungen sind zwar verfügbar, aber an den meisten Märkten nicht mehr so reichlich wie zuvor und im Allgemeinen nur für bonitätsstärkere Kreditnehmer und Vermögenswerte. Auch für Entwicklungsprojekte stehen weniger Finanzierungsmittel zur Verfügung. Die Verschuldung an den weltweiten Immobilienmärkten macht uns daher derzeit weniger Sorgen – mit China als rühmlicher Ausnahme angesichts der Unsicherheit über die tatsächliche Höhe der Verbindlichkeiten im chinesischen Finanzsystem.

Auch haben die börsennotierten Immobiliengesellschaften in unserem Fonds ihre Lehren aus den Jahren 2007 bis 2009 gezogen. Heute ist ihre Verschuldungsquote mit durchschnittlich 30% geringer. Zugleich haben die Unternehmen die in den letzten Jahren günstigen Konditionen für langlaufende Kredite genutzt, um die Laufzeiten ihrer Verbindlichkeiten zu verlängern und sich die historisch niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Sollten demnächst die Zinsen tatsächlich steigen, dürften sich die Folgen für Gewinne und Dividenden der Immobilienfirmen in Grenzen halten.

Angebot

Neben dem Wirtschaftswachstum wird die Entwicklung der Mieten auch vom Angebot an Neuimmobilien bestimmt. Ein zu großes Angebot und Vermieter büßen an Preissetzungsmacht ein; zwei Mieter für drei Objekte ist zweifellos kein günstiges Verhältnis. Im Fahrwasser der Finanzkrise ist das Immobilienneuangebot gegenüber früher geschrumpft und beläuft sich derzeit an den meisten Märkten auf weniger als 1% des Immobilienbestands. Auch wenn es Branchen und Städte gibt, in denen das Neuangebot wieder steigt und für Druck auf die Mieten sorgt: Die Regel ist das nicht. Ausnahmen sind vereinzelte Apartmentmärkte in den Küstenregionen der USA sowie die Büroimmobilienmärkte in New York, Tokio und Singapur. Im Allgemeinen sind die Leerstände bei Gewerbeimmobilien so niedrig wie nie, was den Vermietern eine günstige Ausgangslage bei Mietverhandlungen verschafft.

Strukturelle Faktoren: die vierte Triebfeder

Zur Abkürzung WKA muss noch ein weiterer Buchstabe hinzugefügt werden − nämlich „S“ für strukturelle Faktoren. In einigen Immobiliensektoren bewirken sie eine grundlegende Veränderung der Rahmenbedingungen. In einem früheren Beitrag haben wir auf den Druck auf die Mietpreise von Einzelhandelsimmobilien ausgehend vom unaufhaltsamen Vormarsch des E-Commerce und auf die positiven Auswirkungen für Logistik- und Datenzentren hingewiesen. Neben dem demografischen Wandel mit zunehmender Verstädterung und immer älteren Bevölkerungen werden die genannten Trends die Immobilienmärkte der Zukunft maßgeblich mitgestalten und Gewinner, aber auch Verlierer hervorbringen.​

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