Trotz Bremsspuren leichte Beschleunigung

Der deutsche Markt für Logistikimmobilien kann sich der allgemeinen wirtschaftlichen Lage nicht entziehen. Nach einem sehr schwachen 1. Quartal lief das zweite besser. Neubauten dominieren in zentralen Lagen das Geschehen. Mit Blick nach vorne könnten die Logistiker wieder Boden gutmachen.

Im 1. Halbjahr 2024 erreichte der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Transaktionsvolumen von etwas mehr als 2,8 Mio. Quadratmetern. Damit wurde das Vorjahresresultat um fast 84 % übertroffen. Zwar liegt die aktuelle Halbjahresbilanz damit weiterhin unterhalb des langjährigen Durchschnittswertes, jedoch ist das Delta auf nur noch -16 % zusammengeschrumpft. Das ist eine der Kernaussagen von BNP Paribas Real Estate zur Lage auf dem Immobilienmarkt im Sommer 2024. „Momentan wird die Nachfrage von der verhaltenen konjunkturellen Lage gebremst, aber es gibt erste positive Signale“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Beispielsweise legte die Industrieproduktion (Produzierendes Gewerbe ohne Energie und Baugewerbe) im April 2024 gegenüber März 2024 saisonund kalenderbereinigt laut Destatis um 0,2 % zu.

Neubau bestimmt den Markt

Der Flächenumsatz in Neubauten stieg um 9,1 % und erreichte einen Anteil von 60 % des gesamten Flächenumsatzes – zehn Prozentpunkte mehr als vor einem Jahr. Von den zehn größten Abschlüssen im 1. Quartal entfielen neun auf Neubauten. Zudem handelte es sich bei vier der Großdeals um Eigennutzungen. Insgesamt kamen Eigennutzer auf einen Marktanteil von 28 % – sechs Prozentpunkte mehr als noch im Vorjahreszeitraum. Ausländische Investoren, insbesondere aus den USA, zeigen verstärktes Interesse am deutschen Markt. Die Top-Märkte hatten in der ersten Jahreshälfte einen vergleichsweise geringen Anteil am Investitionsgeschehen. Während sie üblicherweise mehr als ein Viertel des Volumens auf sich vereinen, sind es aktuell nur rund 19 % bzw. 528 Mio. Euro, so die Autoren aus dem Hause BNP Paribas Real Estate. Die Verteilung des Volumens nach Größenklassen spiegelt deutlich wider, dass der Logistik-Investmentmarkt aus dem Krisenmodus in die Erholungsphase übergegangen ist. Mit der zurückgekehrten Planungssicherheit bei den Finanzierungskosten sind auch Großtransaktionen wieder möglich, was der 50-%-Volumenanteil von Deals im Segment oberhalb der 100-Mio.-Euro-Marke eindrucksvoll beweist.

Leerstand leicht gestiegen

Ein Blick auf die Leerstandsrate verrät, dass diese bei Big- Box-Immobilien innerhalb des 2. Quartals um 0,5 Prozentpunkte auf 3,2 % angestiegen sind. In Mitteldeutschland sowie im Berliner Marktgebiet beträgt der Big-Box-Leerstand durchschnittlich 4,2 %. In stärker nachgefragten westdeutschen Logistikmärkten, in denen es zugleich weniger Projektentwicklungen gibt, ist hingegen deutlich weniger Leerstand vorhanden. Leerstände gab es in der jüngeren Vergangenheit vor allem in Neubauten. Es werden bisher also seltener Bestandsflächen leer gezogen, vielmehr sind die Unternehmen bei der Expansion zurückhaltender geworden. Es gibt in einigen Bestandsobjekten sogenannte „verdeckte“ Leerstände, wenn die Logistikunternehmen für die Flächen keine Kunden beziehungsweise Aufträge haben. Dabei sind die durchschnittlichen Spitzenmieten für Logistikimmobilien im Verlauf des 2. Quartals 2024 auf 8,71 Euro pro Quadratmeter und Monat angestiegen. Im Vergleich zum Ende des 2. Quartals 2023 entspricht das einem Anstieg um 6,3 %.

Ausblick auf das Gesamtjahr 2024

„Die Abschlussbereitschaft dürfte im weiteren Jahresverlauf konjunkturbedingt verhalten bleiben. Bei besserer Konjunkturlage und mehr Marktdynamik durch steigende Verfügbarkeiten sollten die gut fünf Millionen Quadratmeter vom Vorjahr erreichbar sein“, so die Experten aus dem Hause CBRE. Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest, betont im hauseigenen Marktreport die günstigen Marktbedingungen für Investoren, weist jedoch auf die Zurückhaltung aufgrund der erwarteten Zinssenkungen hin. „Der Flächenumsatz bleibt stabil, wobei ein Trend zur langfristigen Sicherung von Logistikimmobilien und Standorten zu beobachten ist“, so Hollung. (ah)

Wissenwertes

Der Logistik-Investmentmarkt präsentiert sich deutlich resilienter als die anderen großen Assetklassen, bei denen sich die Abweichung zum Langzeitschnitt noch auf -26 % (Retail) bis -75 % (Büro) beläuft. Im Ranking der großen Nutzungsarten reiht sich das Investitionsvolumen der Logistiksparte aktuell auf dem zweiten Rang, hinter Retail (3,7 Mrd. Euro) und deutlich vor dem Bürosegment (2,2 Mrd. Euro) ein.

Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH, 30. Juni 2024