Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind gesunken

Auch für den Regionalverbund Saarbrücken (Saarland) sowie die kreisfreie Stadt Worms (Rheinland-Pfalz) prognostizieren die Fachleute einen vergleichsweise hohen Wertzuwachs bis 2035 bei Vervielfältigern von 21,7 und 22,3.

Zu den 34 Top-Regionen gehören auch 25 Städte und Landkreise, deren Vervielfältiger über 22,5 und unter 25 liegen. Sieben dieser 25 Regionen stechen dabei mit besonders hohen künftigen Preissteigerungen von mehr als 0,5 % pro Jahr hervor. Der Landkreis Groß-Gerau sticht mit einem Plus von jährlichen 1,2 % hervor.

In den restlichen 18 Regionen der Spitzengruppe liegen die künftigen Preissteigerungen unter 0,5 % jährlich bei moderaten Vervielfältigern über 22,5 und unter 25. Darunter finden sich die niedersächsischen Landkreise Verden, Rotenburg (Wümme) und Stade, die Hansestadt Bremen, die nordrhein-westfälischen Landkreise Heinsberg, Kleve, Soest und Rhein-Erft-Kreis sowie die Großstadt Dortmund, der saarländische Landkreis Saarlouis und die hessischen Landkreise Offenbach und Gießen. Baden-Württemberg ist mit den Landkreisen Tuttlingen, Göppingen und dem Enzkreis vertreten, Rheinland-Pfalz mit dem Landkreis Alzey-Worms. Die Liste wird vervollständigt durch den brandenburgischen Landkreis Barnim sowie Magdeburg, die Hauptstadt von Sachsen-Anhalt. 

„Der Postbank Wohnatlas öffnet potenziellen Käufer*innen den Blick für Städte und Landkreise mit einer günstigen Kombination von erwarteten Kaufpreisrenditen und einem aktuell moderaten Verhältnis von Kaufpreis zu regionalen Mieten“, erklärt Beermann.

Vielversprechende Regionen mit leicht erhöhten Kaufpreisen

Kaufinteressierte, die bereit sind, für einen höheren erwarteten Wiederverkaufswert einen höheren Vervielfältiger zwischen 25 und 27,5 in Kauf nehmen, könnten in vier Landkreisen und vier Städten fündig werden. Für den Kreis Segeberg prognostiziert das HWWI ein Plus bei den Kaufpreisen von 1,02 Prozent pro Jahr, denen ein Vervielfältiger von 25,2 gegenübersteht. Ebenfalls relativ gute Bedingungen erwarten voraussichtlich Käufer*innen von Eigentumswohnungen in den Landkreisen Lörrach, Ludwigsburg und Biberach in Baden-Württemberg, der Stadt Jena in Thüringen, den kreisfreien Städten Mainz und Trier in Rheinland-Pfalz sowie Schwabach in Bayern.

Insgesamt bieten 70 Regionen die für Investoren günstige Kombination von Vervielfältigern ab 25 bis unter 27,5 und prognostizierten um mehr als 0,5 % steigenden Kaufpreisen in den kommenden Jahren. Neben den bereits genannten Regionen fallen darunter acht Landkreise mit einer prognostizierten realen Wertentwicklung zwischen 0,75 % und 1 %.
Die schleswig-holsteinischen Landkreise Herzogtum-Lauenburg, Pinneberg und Stormarn kombinieren etwa einen Vervielfältiger von maximal 26,1 mit einem prognostizierten Kaufpreiswachstum zwischen 0,77 % und 0,88 % pro Jahr bis 2035. Auch die niedersächsischen Landkreise Wesermarsch, Cloppenburg und Emsland sowie die baden-württembergischen Landkreise Böblingen und Heilbronn erfüllen beide Kriterien.

Für weitere 17 Regionen berechnen die Fachleute jährliche Kaufpreissteigerungen zwischen 0,5 % und 0,75 %– vor allem der Ortenaukreis in Baden-Württemberg mit einem nur leicht erhöhten Vervielfältiger von 25,1 und einem Kaufpreiswachstum von 0,58 Prozent pro Jahr sticht hervor. Auch die Metropole Stuttgart mit einem Vervielfältiger von 27,4 und einem erwarteten Preisplus von 0,73 Prozent darunter.

Kaufinteressierte, für die ein noch höherer Vervielfältiger zwischen 27,5 und 30 in Frage kommt, können in weiteren 14 Regionen eine positive Preisentwicklung von mehr als 1 Prozent pro Jahr erwarten. Der höchste Wertzuwachs von 1,8 % pro Jahr wird Wohnungsbesitzer*innen im Landkreis Lüneburg (Niedersachsen) mit einem Vervielfältiger von 28,1 in Aussicht gestellt.

Wohneigentum für Selbstnutzer*innen trotz leichter Wertverluste?

In 98 Regionen müssen Interessierte beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Wertverlusten von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen - daher ist dort große Vorsicht geboten.

Für Selbstnutzer*innen, die keinen Wiederverkauf anstreben, oder sehr langfristig orientierte Vermieter*innen könnte jedoch ein Investment in 33 Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung, aber einem Vervielfältiger von weniger als 25 interessant sein. Sechs Gebiete stechen dabei mit Vervielfältigern von maximal 22,5 und nur geringen Preisrückgängen von -0,25 bis unter 0 Prozent besonders heraus. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, könnte als Eigentümer*in auf längere Sicht günstiger fahren. Denn je geringer der Vervielfältiger ausfällt, desto kürzer ist der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Miete rechnet. So bieten die Städte Kaiserslautern in Rheinland-Pfalz und Neumünster in Schleswig-Holstein bei einem leicht negativen erwarteten Preistrend von -0,01 bzw. -0,03 Prozent pro Jahr niedrige Vervielfältiger von 20,2 bzw. 20,6. Auch die Großstädte Oberhausen und Mönchengladbach sowie die Landkreise Steinburg und Düren bieten günstige Vervielfältiger bei nur leicht negativer künftiger Preisentwicklung.

„Wer in diesen Regionen eine Wohnung gemietet hat, könnte als Eigentümer*in langfristig günstiger leben. Selbstnutzer*innen profitieren bei einer Eigentumswohnung trotz prognostizierter leichter Wertverluste von mietfreiem Wohnen im Alter oder als Baustein in der Vorsorge“, sagt Beermann abschließend. „Jedoch können sich die jeweiligen Objekte in den Regionen stark in Lage, Ausstattung, Energiestandard und Bausubstanz unterscheiden – und sollten daher genau geprüft werden.“

(ml)