Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind gesunken

Lohnt sich der Kauf in hochpreisigen Regionen?

Wer ein potenzielles Kaufobjekt bewertet, sollte neben dem Verhältnis von Preis und Miete auch die künftige reale Preisentwicklung heranziehen. Die Ertragschancen für Selbstnutzer*innen sind umso höher, je niedriger der regionale Vervielfältiger ist und je höher die erwartete künftige reale Preissteigerung ausfällt. Für Vermieter*innen gelten die gleichen Kriterien, da die anfängliche Mietrendite umso höher ausfällt, je niedriger sich der Vervielfältiger darstellt. Für 124 Regionen in Deutschland errechneten sich 2023 Vervielfältiger von 27,5 und mehr – was ein hohes Preisniveau im Vergleich zu den Mietkosten bedeutet. Darunter befinden sich 27 Gebiete, für die das HWWI eine negative Preisentwicklung vorhersagt, davon 15 mit höheren und zwölf mit moderaten Preisrückgängen bis 2035. In diesen Regionen würden Käufer*innen Eigentumswohnungen zu einem sehr hohen Preis erwerben und gehen gleichzeitig ein höheres Risiko ein, dass sie künftig Wertverluste hinnehmen müssen. Für 109 der Regionen mit einem Vervielfältiger von 27,5 und mehr wird eine positive Wertentwicklung vorhergesagt. Die Fachleute prognostizieren für 58 der hochpreisigen Regionen reale Wertzuwächse zwischen 0,15 und 1 %pro Jahr und für 42 Landkreise und kreisfreie Städte sogar mehr als 1 %pro Jahr bis 2035. Die Städte Leipzig, Potsdam und Landshut liegen mit erwarteten realen Wertzuwächsen von mehr als 1,9 %pro Jahr an der Spitze des Feldes.

34 Regionen mit guten Investitionschancen

Das HWWI hat aus allen 400 deutschen Regionen die 34 Gebiete herausgefiltert, die aktuell am attraktivsten für Kaufinteressierte sind. Die 4 Großstädte, 4 Mittelstädte und 26 Landkreise in elf Bundesländern hatten 2023 vergleichsweise moderate Vervielfältiger von unter 25 und versprechen zugleich reale Preissteigerungen der Eigentumswohnungen bis 2035. Mehr als die Hälfte davon befindet sich in der südlichen Hälfte Deutschlands – mit sechs Regionen aus Rheinland-Pfalz, vier in Bad-Württemberg, drei in Hessen, zwei im Saarland und diesmal nur einer in Bayern. 15 Gebiete liegen im nordwestlichen Teil und drei im Nordosten.

Wer den Fokus auf einen möglichst geringen Kaufpreis gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten legt, findet unter den 34 Top-Regionen sechs Landkreise und drei kreisfreie Städte mit einem Vervielfältiger von maximal 22,5. Gleichzeitig sind die realen Wertzuwächse bis 2035 dort positiv.

Der Landkreis Freyung-Grafenau in Bayern wies 2023 dabei unter diesen neun Top-Regionen mit 18,7 den niedrigsten Wert auf (2022: 19,9). Der östlichste Landkreis Bayerns mit seinem hohen Waldanteil ist neu in den Top-Regionen. Das erwartete reale Preisplus beträgt dort 0,2 % pro Jahr und liegt damit im unteren Mittelfeld. Für die Stadt Delmenhorst in Niedersachsen mit einem Vervielfältiger von 21,5 rechnet das HWWI hingegen nur mit einem Preiszuwachs von 0,07 % pro Jahr. Den stärksten Anstieg der Kaufpreise innerhalb der Top-Regionen erwarten die Fachleute mit 0,9 % pro Jahr in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz), die allerdings mit einem Vervielfältiger von 22,5 gerade noch in den Top-9-Regionen landet.

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