Die Mitte macht‘s

Auswahl wird schwieriger

Auf dem Markt für Hotelimmobilien vollzieht sich eine ähnliche Entwicklung wie auf dem Wohnimmobilienmarkt: „Gerade in den A-Städten befinden sich die erzielbaren Renditen seit geraumer Zeit im freien Fall“, erläutert Stefan Lammerding. Aufgrund der aktuellen Marktentwicklung sei es aber möglich, diesem Problem auszuweichen. „Eine aus unserer Sicht sehr erfolgsversprechende Strategie, denn die Übernachtungszahlen steigen nicht nur in den Top-Metropolen. Wichtig ist, dass die Städte eine positive Wachstumsprognose zeigen“, so der Hotelexperte weiter. Dass Kapitalanleger auf der Suche nach attraktiven Hotelobjekten immer öfter außerhalb der A-Städte fündig werden, zeigt auch die Marktuntersuchung von Colliers: Demnach wurden im vergangenen Jahr in B- und C-Märkten mit 2 Mrd. fast die Hälfte des Gesamtvolumens investiert. Nicht nur die Makro-, sondern auch die Mikrolage ist für Hotelbetreiber sehr wichtig. „Das Kriterium „Location, Location, Location“ (Conrad Hilton) hat heute mehr denn je die größte Bedeutung“, so Karl-Heinz Pawlizki. Bei der Investitionsentscheidung spielen aber auch noch andere Faktoren eine Rolle. „Neben der Lage achten wir vor allem auf die Mindestrestlaufzeit der Pachtverträge und den Zustand der Immobilie. Zudem legen wir sehr großen Wert auf die Erfahrung, Erfolgsbilanz und Bonitätsstärke der Betreiber“, erläutert Stefan Lammerding. Bezüglich der Kategorien gibt es für Hotelinvestoren einen klaren Favoriten: „Generell sind in Deutschland vor allem Midscale Hotels, also in der 3-4 Sterne Kategorie in städtischen Lagen als Investitionsobjekte interessant“, erläutert DFV-Geschäftsführer Tim Sauer, dessen Aussagen ebenfalls von der Colliers-Untersuchung gestützt werden. So hatten im vergangenen Jahr nur 3- und 4-Sterne-Hotels mit 24 % bzw. 60 % einen zweistelligen Anteil am Investmentmarkt. Dass die DFV vor allem an Hotels in dieser Kategorie interessiert ist, hängt mit deren Flexibilität zusammen. „Sie sind zumeist für unterschiedliche Hotelbetreiber als langfristige Mieter geeignet und bieten so eine hohe Fungibilität hinsichtlich der Drittverwendungsmöglichkeiten“, so Sauer weiter. Ob das Hamburger Unternehmen schlussendlich über einen Fonds in das Hotel investiert, hängt aber auch vom allgemeinen Zustand des Objekts ab. „Wir sichten eine Vielzahl bestehender Hotels ab ca. 80 Zimmern in guten Lagen und mit Optimierungspotenzialen bei Objekt, Betreiber oder den Vertragsstrukturen. Durch gezielte Investitionen können wir den nächsten Lebenszyklus der Immobilie gestalten und als Investitionsprodukt für die Fonds konzipieren“, ergänzt DFV-Transaktionsmanager Markus Gretenkord. Auch die Dorint-Gruppe ist vor allem an größeren Hotels interessiert. „Die Nutzfläche eines Hotelgebäudes/Grundstücks sollte mindestens 5.000 m² betragen, damit das Haus über eine Zimmeranzahl von mindestens 100 – 120 plus öffentliche Flächen, wie z. B. Restaurant/Bar, Tagungsräume aber auch Wellnessbereiche verfügen kann“, so Karl-Heinz Pawlizki, der zudem erwähnt, dass man Pacht- oder Franchise-Verträge bevorzuge, aber Management-Verträge seien möglich. Im Rahmen einer Machbarkeitsstudie würden die Dorint-Experten die Beschaffenheit der Bestands-Immobilie oder erste Architektenpläne hinsichtlich Raumplanung und Infrastruktur prüfen. „Außerdem müssen die Pacht- bzw. Management- Gebühren passen“, so Pawlizki weiter, der betont, dass sich dieser Prozess eine ganze Weile hinziehen kann. „Nicht selten dauern Verhandlungen für ein neues Dorint Hotel oft Monate, ja sogar Jahre.“ (ahu)