Anbieter von US-Immobilienfonds fokussieren sich auf bestimmte Region

Ist das die Wende am US-Büroimmobilienmarkt? Amazon will das Kapitel Homeoffice für sich beenden, und weitere US-Konzerne könnten nachziehen. Einer Umfrage der Unternehmensberater von KPMG zufolge gehen knapp 80 % der befragten Manager davon aus, dass ihre Mitarbeiter in wenigen Jahren wieder Vollzeit im Office arbeiten werden, an fünf Tagen in der Woche. Von dem Trend „Back ins Büro“ können deutsche Kapitalanleger profitieren. US-Immobilienfonds stellen den Großteil des aktuellen Gesamtangebots an geschlossenen Publikums-AIF. Auffällig: Die USA als Investitionsstandort finden fast ausschließlich in einer bestimmten Region statt.

Dabei weichen die Konzepte der Emissionshäuser teilweise erheblich voneinander ab. Manche Anbieter haben bereits konkrete Fondsobjekte erworben. Andere sammeln zunächst Kapital ein und wollen bei passenden Gelegenheiten zuschlagen. Und wieder andere verlassen sich nicht darauf, dass sich die Office-Märkte erholen, sondern setzen auf Investitionen in Wohnanlagen oder Logistikimmobilien.

US Treuhand bietet seinen Zeichnern seit rund 30 Jahren Fonds mit konkreten Immobilien an und bleibt sich auch beim aktuellen Fonds mit der Nummer 26 treu. Zum Preis von 175 Mio. Dollar hat US-Treuhand-Chef Lother Estein gemeinsam mit seinem US-Partner Vanderbilt das Bürogebäude in Atlanta gekauft. Bei einer Jahresmiete von 17,5 Mio. Dollar eine einfache Rechnung: Der Einkaufsfaktor liegt beim Zehnfachen, was den Begriff „Schnäppchen“ rechtfertigt. In einem Hintergrund-Gespräch mit der Presse hat Estein die Besonderheiten des Deals aufgezählt: So hat er mitbekommen, dass die US-Investmentgesellschaft Blackstone den vorherigen Eigentümer des Gebäudes „Three Ravinia“ inklusive aller weiteren Immobilien übernommen, aber nur Interesse an den Wohnanlagen hatte. Daher wollte Blackstone die Büroimmobilie in Atlanta ohne Aufsehen und zügig verkaufen. Wie Estein berichtet, ging der Deal in 14 Tagen über die Bühne – sehr ungewöhnlich für eine Transaktion in diesem Volumen. „Three Ravinia“ befindet sich im Teilmarkt Dunwoody und streckt sich über 31 Stockwerke 135 Meter in die Höhe. Erbaut im Jahr 1991 wurde das Objekt seitdem kontinuierlich saniert und inzwischen mit den Labels LEED Gold und Energy-Star 85 ausgezeichnet. Alleine seit 2015 investierte der Vorbesitzer mehr als 21 Mio. Dollar in ein neues Parkhaus, die Lobby, Fahrstühle, eine Cafeteria und ein Fitness-Studio. Rund 820.000 Squarefeet oder umgerechnet gut 76.000 Quadratmeter Fläche verteilen sich auf elf Mieter.

Anleger beteiligen sich gemäß der Prognose zu Tickets ab 20.000 Dollar mit 78,75 Mio. Dollar inklusive 5 % Agio an dem Fonds. Im Zuge der Transaktion hat Estein auch die Fremdfinanzierung in Höhe von 115 Mio. Dollar übernommen. Die Hypothek hat eine Laufzeit bis 2042 und verzinst sich zu 4,5 %. Das sind gute Konditionen, denn der aktuelle Zinssatz für Immobilienkredite mit vergleichbarer Laufzeit liegt bei rund 6,5 %. Obwohl der Fonds bis zum geplanten Verkauf der Immobilie im Jahr 2033 rund 58 Mio. Dollar in weitere Sanierungen und Mietanreize stecken will, würden Anleger bei einem Verkauf des Objekts zum Elffachen der dann erwarteten Jahresmiete auf ein Gesamtergebnis von 223 % kommen, was einer Rendite von 12,3 % entspricht. Das Ergebnis setzt sich zusammen aus kalkulierten jährlichen Ausschüttungen in Höhe von 5,25 % und dem erwarteten Verkaufserlös von 173 % – realistische Annahmen.

Ebenfalls im Südosten der USA, aber mit anderem Konzept, investiert TSO, was für „The Simpson Organization“ steht. Seit Ende der 80er Jahre kauft und verkauft Boyd Simpson unter anderem Bürogebäude und Einzelhandelsobjekte in den Bundestaaten Georgia, Florida, North Carolina, South Carolina, Virginia, Tennessee, Kentucky, Alabama. Seit rund 20 Jahren bietet er deutschen Privatanlegern Beteiligungen daran an. Das Modell ist dabei stets der Blind-Pool, bei dem die Investitionen erst in der Zukunft erfolgen. Weil die BaFin solche Produkte nicht mehr als Vermögensanlagen, sondern nur noch in Alternativen Investmentfonds AIF gestattet, hat TSO in Deutschland eine eigene KVG gegründet, die ATLARES KVG, zur Verwaltung der Fonds und der Immobilien. „All unsere langjährigen Vertriebspartner haben bereits eine Vertriebszulassung beantragt. Es freut uns, dass sie unser neues Publikumsangebot ebenso spannend finden wie wir“, sagt Christian Kunz, Sales and Marketing Manager und verantwortlich für die Platzierung des AIF. Das Investitionskonzept ist den Partnern dagegen nicht neu: TSO will Objekte mit Wertsteigerungspotenzial kaufen, hübsch machen, besser vermieten und mit Gewinn wieder veräußern. Läuft alles nach Plan, sollen Anleger daraus Ausschüttungen von 8 % erhalten.