Wenn Bob‘s Blase platzt

Warum ist das so? Weil wir nur dann nachhaltig in der Lage sind, Jahr für Jahr über die Inflationsrate hinaus mehr Geld für die Miete auszugeben. Und weil nur steigende Mieten am langen Ende steigende Immobilienpreise rechtfertigen. Dauerhaft über die Inflationsrate hinausgehende Einkommenssteigerungen wird die reale Welt jedoch nicht bieten, da dies jeder Volkswirtschaft über kurz oder lang den Hahn abdreht. Steigen die Einkommen hingegen nicht stärker als die Inflationsrate, werden sich Immobilienpreise langfristig allenfalls entsprechend der Inflationsrate entwickeln. Das wiederum entspräche einem realen Preisanstieg von null Prozent.

Dass für Immobilien selbst die schwarze Null eine Herausforderung darstellt, zeigt nicht allein die Analyse des DIW aus 2008. Schließlich ist jede Immobilie dem stetigen technischen und gesellschaftlichen Wandel ausgesetzt. Man denke beispielsweise nur an unsere über die Jahre veränderten Ansprüche in Bezug auf Raumhöhe, Zimmergröße, Heiztechnik oder Energieeffizienz. Eine Bestandsimmobilie verliert somit ohne jeden Zweifel über die Jahre an Nutz- und Sachwert.

Letztlich kann die Nachfrage nach Immobilien noch so groß sein, am langen Ende bleiben die Preise durch die Einkommen gedeckelt. Sind die Mieten/Kaufpreise in den Städten nicht mehr bezahlbar, zieht die Karawane gezwungenermaßen weiter – in die günstigeren Stadtrandlagen oder gar aufs preiswerte Land.

All das heißt freilich noch nicht, dass Bob‘s Blase platzt. Es verdeutlicht aber, dass sich Immobilien im Allgemeinen über die Mietrendite rechnen müssen und dass der Immobilien zumeist zugesprochene Inflationsschutz alles andere als gesetzt ist. Steigen Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum stärker als die Einkommen ergibt sich folgerichtig eine Überbewertung des Marktes. Die jüngste Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschlands Städten sollte also durchaus zur Vorsicht mahnen.

Zudem stimmen auch die folgenden Aspekte bedenklich:

1. Demographie frisst Käufer und spuckt Immobilien. Deutschland überaltert. Die Generation der Babyboomer geht also in Rente und trennt sich zunehmend von ihren Immobilien – weil das Haus zu groß, die Rente zu klein, das Leben zu schön oder die Pflege zu teuer ist. Gleichzeitig nimmt die Anzahl der Käufer und Mieter ab, da schlicht zu wenige nachwachsen und die Ver-Single-ung der Haushalte als bisheriger Turbo der Nachfrage bereits weit vorangeschritten ist.
2. Gut geerbt, ist halb verkauft. Aufgrund des Wohlstands der Nachkriegsgeneration werden in den nächsten Jahren Immobilien im Wert von vielen Milliarden Euro an die Nachfolgegeneration vererbt. Viele Erben werden diese Immobilien nicht halten, sondern verkaufen. Dadurch steigt das Immobilienangebot, während gleichzeitig die Nachfrage – siehe oben – abnimmt.
3. Normalisierung der Zinssätze torpediert Immobiliennachfrage. Die historisch niedrigen Mietrenditen von Immobilien von derzeit zumeist unter drei Prozent stehen in direkter Konkurrenz zum Kapitalmarktzins. Übersteigt dieser die Mietrendite, bleibt die Nachfrage opportunistischer Immobilien-Investoren aus. Zudem können sich viele Eigenheimkäufer ihre Immobilie derzeit nur aufgrund der extrem niedrigen Zinsen leisten. Steigt der Finanzierungszins von aktuell ca. ein Prozent (Festzins für zehn Jahre) auf historisch immer noch äußerst günstige drei Prozent, verdreifachen sich entsprechend die Zinskosten. Aus 500 Euro Zinsen pro Monat werden kurzerhand 1.500 Euro. Der Eigenheimkauf bleibt für viele dann nur ein Traum. Und die Nachfrage ebbt ab.

FAZIT: Die Preise am Immobilienmarkt wurden in den letzten Jahren durch irrational günstige Zinsen künstlich aufgebläht. Diese heiße Luft wird sich ihr Ventil suchen – insbesondere vor dem Hintergrund der zuvor genannten Aspekte. Bob‘s Blase muss nicht zwangsläufig theatralisch platzen. Vielleicht ist Bob das Glück ja hold und statt einzelner Ballon-Fetzen verbleibt ihm ein sich langsam entlüftender, schlabbrig-leerer Luftballon als Erinnerung an die einmalig guten Zeiten.

Kolumne von André Kunze, Geschäftsführender Gesellschafter der Prometheus Vermögensmanagement GmbH