Weiterhin angespannte Immobilienmärkte

Eine deutlich stärkere Wachstumsdynamik zeigt sich im bundesweiten Durchschnitt bei Ein- und Mehrfamilienhäusern. So verliefen bis Ende 2010 die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen noch fast gleichmäßig. Der Index für Einfamilienhäuser ist zwischen dem ersten Quartal 2012 und dem ersten Quartal diesen Jahres um 20,9 % gewachsen, der Anstieg bei den Mehrfamilienhäusern betrug lediglich 7,3 %. Auch im Zehn-Jahresvergleich war die Preisdynamik bei den EFH mit 26,6 % deutlich stärker als bei den MFH mit 8,8 %. Dass seitdem das Geschosseigentum der Preisentwicklung der Einzelhäuser davongelaufen ist, interpretiert Leutner nicht zuletzt als Beleg für den ungebrochenen Drang in die Innenstädte, also als Teil des Urbanisierungstrends. Konkret verteuerten sich Eigentumswohnungen innerhalb der letzten fünf Jahren um 33,0 % und in den vergangenen zehn Jahren (Vergleich jeweils der 1. Quartale) um 45,0 %.

Die Mietentwicklung im Langfristvergleich

In den letzten fünf Jahren sind die Neuvertragsmieten um 10,7 % gestiegen, während die Bestandsmieten nur um 4,9 % anstiegen. Auch im Zehn-Jahresvergleich wird die unterschiedliche Entwicklung der Mieten deutlich. So stiegen in diesem Zeitraum die Neuvertragsmieten um 18,9 %, während die Bestandsmieten lediglich eine Steigerung von 7,1 % hinter sich haben. Damit sind die Mieten dennoch hinter dem vierteljährlich fortgeschriebenen F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien zurück, der im Fünf-Jahresvergleich der ersten Quartale um 20,2 %, im Zehn-Jahresvergleich um 27,3 % stieg.

Interessant im Jahresvergleich ist, dass der Mietanstieg sich nicht nur auf Metropolregionen beschränkt. So führt Lörrach die Liste der größten Neuvertragsmietssteigerung im Jahresvergleich an. In der an der Schweizer Grenze gelegen Stadt stiegen die Neuvertragsmieten mit 8,5 % deutlich stärker als im zur Metropolregion Stuttgart gehörenden Ostfildern, wo ein Anstieg von 5,7 % zu verzeichnen war. Auf den weiteren Plätzen der Liste der maximalen Neuvertragsmietsteigerungen in den 50 teuersten Städten über 25.000 Einwohner folgen die beide im Frankfurter Umland gelegenen Mörfelden-Walldorf und Kelkheim mit 4,8 % bzw. 4,6 % sowie Sindelfingen und Ingolstadt mit jeweils 4,1 %. Auch Berlin, Esslingen und Regensburg erreichten mit jeweils 4 % Plätze in den Top 10.

Damit erweist sich auch die im März 2015 eingeführte Mietpreisbremse als wirkungslos, denn in keiner Stadt wird auch nur annähernd im Durchschnitt die 10 %-Grenze erreicht, die von der Mietpreisbremse als Obergrenze bei Neuvertragsmieten festgelegt ist. Besonders in den 7 A-Städten sind die durchschnittlichen Mietsteigerungen bei Neuvermietungen weit davon entfernt.

Rangliste der Preise von Eigentumswohnungen

Aufsteiger des vergangenen Jahres ist Kempten im Allgäu, das nun mit einem Durchschnittspreis von 3.140 €/m² auf Position 23 liegt und damit innerhalb eines halben Jahres 18 Plätze gut machte. Der Preissteigerung von 20,6 % innerhalb eines Jahres ist damit deutlich höher als in den nächstplatzierten Städten Meerbusch und Langen, wo die Preise für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um 14,8 % bzw. 12,9 % stiegen.

Wenig Veränderungen bei den Rangplatzierungen gab es in den Top 7-Metropolen, die aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung verzeichnen. So ist München weiterhin Spitzenreiter vor Hamburg, das mit 3.770 €/m² im bundesweiten Vergleich auf Rang 10 liegt. In der Elbmetropole wurde im vergangen mit einer Spitzenmiete von 10.060 €/m² zum ersten Mal die 10.000 €-Marke geknackt. Knapp dahinter folgt Stuttgart auf Rang 12, wo im ersten Quartal pro Quadratmeter Wohneigentum im Schnitt 3.480 € fällig waren. Nur einen Rang dahinter liegt Frankfurt mit 3.640 €/m². Die Mainmetropole hat damit nicht nur geographisch, sondern auch preislich Abstand zu den beiden rheinischen Metropolen Düsseldorf (Rang 24; 3.120 €/m²) und Köln (Rang 37, 2.900 €/m²). Ein wenig günstiger sind Eigentumswohnungen in Berlin, wo pro Quadratmeter im Schnitt 2.710 € fällig werden, womit die Bundeshauptstadt auf Rang 62 liegt. Allein im letzten Quartal konnte die Spreemetropole zehn Ranglistenplätze gut machen.

weiter auf Seite 3