Weiterhin angespannte Immobilienmärkte

München bleibt bei den Immobilienpreisen weiterhin Deutschlands Nummer eins, auch wenn sich hier die Preisdynamik etwas verlangsamt hat. In Ostdeutschland verläuft die Entwicklung sehr unterschiedlich: Manche Städte legen kräftig zu, allerdings bleibt die Region nach wie vor günstig.

Deutschlands Immobilienpreise kennen weiterhin nur eine Richtung: nach oben. So stieg der F+B Wohn-Index Deutschland, der die durchschnittliche Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien abbildet, im ersten Quartal 2017 um 1,4 % gegenüber dem Vorquartal und sogar 6 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Somit hat sich die Wachstumsdynamik der letzten 12 Monaten nach einer leichten Schwächephase in der zweiten Jahreshälfte 2016 wieder verstärkt. Der Index wird vor allem durch wachstumsstarke Städte nach oben getrieben, die von einer starken Nachfrage nach Mietwohnungen und vor allem nach Kaufobjekten geprägt sind. Die Bildung von Immobilienblasen möchte F+B nicht völlig ausschließen, aber auch nicht vorhersagen: „Die Schere zwischen den Preisen für Eigentumswohnungen an den Top 7-Standorten in Deutschland und der Mietentwicklung als Fundamental- und Vergleichsfaktoren geht weiter und sehr deutlich auseinander. Bei den Eigentumswohnungen spielt aber die Selbstnutzung die dominierende Rolle. Die für den Mietwohnungsmarkt viel wichtigeren Mehrfamilienhäuser (Zinshäuser) weisen nach wie vor bundesweit eine deutlich unterdurchschnittliche Preisdynamik aus. Die Relationen zwischen Kaufpreisen und Bestands- bzw. Neuvertragsmieten sind in diesem Segment unauffällig und nicht Besorgnis erregend“, sagte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. Und weiter: „Wir beteiligen und nicht am ‚Kaffeesatz-Lesen‘, ob die Preise bei anziehenden Zinsen einbrechen. Niemand hat gesicherte Erkenntnisse über die Finanzmarktentwicklung und über die Elastizität der Wohnimmobilienpreise bei steigenden Zinsen. Wichtiger ist das örtliche Marktseitenverhältnis, also die Relation von Angebot und Nachfrage in der Zukunft“.

Die Bestandsmieten stiegen in den ersten drei Monaten 2017 nur um 0,3 % gegenüber dem letzten Quartal 2016 und 1,1 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Stärker war der Anstieg hingegen bei den Neuvertragsmieten, die um 0,8 % gegenüber dem Vorquartal und 2,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal zunahmen. Einen enormen Preisanstieg hatten Eigentumswohnungen zu verzeichnen, die sich im gleichen Zeitraum um 1,9 % verteuerten, während der Anstieg bei den Einfamilienhäusern mit 1,3 % etwas schwächer ausfiel. Die stärkere Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen im Vergleich mit Einfamilienhäusern ist auch im Jahresvergleich zu beobachten. So sind Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres um 8,7 % teurer geworden, während Einfamilienhäuser mit 6,7 % nur knapp über dem Durchschnittswert von 6 % lagen. Deutlich langsamer verlief die Entwicklung für Mehrfamilienhäuser, die sich um lediglich 0,1 % gegenüber dem Vorquartal verteuerten, während im Jahresvergleich eine Preissteigerung von 1,3 Prozent zu verzeichnen war.

Haupttreiber der Entwicklung des Gesamt-Index ist das Segment der selbstnutzenden oder eine sichere Kapitalanlage suchenden Käufer von Eigentumswohnungen. So nimmt lediglich das Kapitalanlageinteresse stark zu, während sich seit fünf Jahren alle anderen Einzel-Indizes von Preisen und Mieten deutlich unterhalb des Gesamt-Index bewegen. „Der Markt für Eigentumswohnungen hat sich offenbar seit vier bis fünf Jahren vom Gesamtmarkt der anderen Wohnimmobilienarten und der Mieten nahezu komplett abgekoppelt und verfolgt eine eigene ökonomische Rationalität. Ein spekulatives Moment bei einer Fülle individueller Anlageentscheidungen also die Erwartung weiter steigender oder zumindest stabiler Preise kann deshalb an einzelnen Standorten nicht ausgeschlossen werden“, erklärte F+B-Chef Leutner.

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