„Temporäre Ruhephase“ bei Büroimmobilien
05.04.2023
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Leerstand steigt in den sieben Metropolen erstmals seit 2016 auf über fünf Millionen m²
Mit mehr als fünf Millionen m² hat das Leerstandsvolumen in den sieben Metropolen erstmals seit Ende 2016 diese Marke überschritten. Gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht dies einem Plus von 12 %. Die Quote steigt damit auf 5,2%. „Inoffiziell“ ist mit dem Überschreiten der Fünf-Prozent-Marke die Zeit der fast sieben Jahre anhaltenden Knappheit am Büromarkt vorbei. Gleichwohl sieht JLL nach wie vor keine Angebotsschwemme. Diese Entwicklung bestätigt die Prognose eines bis Ende 2023 weiter moderat zunehmenden Leerstands auf dann 5,8 %. „Zwar sind in Frankfurt gute Flächen verfügbar und es wird gebaut, doch in anderen Städten sind Flächen bereits jetzt deutlich knapper und Entwicklungen gebremst. Dort steuern wir in zwei Jahren auf einen Flächenengpass zu, der sich bereits jetzt abzeichnet und den Druck in den jeweiligen Märkten erhöhen wird“, erwartet Stephan Leimbach.
Die Ausdifferenzierung zwischen nachgefragten Topflächen und Büros mit schlechterer Qualität geht weiter. „Ein Teil des Büromarkts, der die Anforderungen an Lage und Qualität nicht mehr erfüllen kann, wird perspektivisch aus dem Markt fallen, umgenutzt oder abgerissen werden“, prognostiziert Leimbach. Die Zukunft muss also in der Bestandssanierung und -optimierung liegen. Nur mit entsprechenden Investitionen in die Sanierung werden Altflächen auch künftig eine Vermarktungschance haben. Dies gilt auch für Flächen, die von einem Unternehmen zur Untermiete angeboten werden, wenn sie nicht mehr in die Unternehmensausrichtung passen oder über eine Flächenverkleinerung nachgedacht wird. „Aktuell registrieren wir ein Volumen von 827.000 m², die zur Untermiete am Markt angeboten werden. Das sind knapp 13 % mehr als im Vorquartal. Der Anteil am gesamten Leerstand beläuft sich nach wie vor auf 16 % und hat sich nicht verändert“, rechnet Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, vor.
Auch wenn sich die Lage in der Baubranche insgesamt etwas erholt hat, so ist sie dennoch noch weit entfernt von einer Normalisierung. Der Baupreisindex steigt weiter (plus 2,5 % in Q4 2022 im Vergleich zu Q3 2022), und solange auch die Zinsen hoch bleiben, bleibt der Markt für Projektentwicklungen angespannt. Gepaart mit den nach wie vor vorhandenen Material- und Personalengpässen belastet dies weiterhin zahlreiche Unternehmen.
Die angezogene Handbremse zeigt sich auch in den Fertigstellungszahlen für das abgelaufene Quartal. Rund 218.000 m² wurden in den sieben Metropolen fertiggestellt, das entspricht nicht einmal der Hälfte des Volumens aus dem letzten Quartal 2022 und auch im Zwölfmonatsvergleich reduzierte sich das Neubauangebot um 52 %. Besonders in Berlin ging das Fertigstellungsvolumen um 85 % auf nur noch 45.000 m² zurück. Klar ist, dass angeschobene Bauten nach wie vor fertiggestellt werden, neue Projekte aber aufgrund der nicht-kalkulierbaren Kosten und einer unsicheren Zeitplanung häufig verschoben werden. Auch Banken schauen deutlich kritischer auf solche Finanzierungsengagements und erwarten bereits vor Baubeginn eine deutlich höhere Vorvermietungsquote als früher. Immerhin: „In den sieben Hochburgen haben wir aktuell mehr als 100 Büroprojekte im Bau registriert, die bereits zu mehr als die Hälfte vormietet sind – Eigennutzer exkludiert. Das korreliert auch mit der Vermietungssituation der im ersten Quartal fertig gewordenen Projekte, auch bei diesen beläuft sich die Vorvermietung auf rund 50 %“, meint Scheunemann.
Für das restliche Jahr 2023 stehen noch 1,4 Millionen m² im Bau, sodass sich das Delta im Vergleich zu 2022 bis Jahresende auflösen sollte und ein ähnliches Neubauvolumen zu erwarten ist. In der aktuellen Marktlage darf diese Konstanz als gutes Zeichen gedeutet werden. Auch wenn bei manchen Projekten das erwartete Fertigstellungsdatum nach hinten verschoben wurde: Ein Abbruch von bereits angeschobenen und im Bau befindlichen Projekten wäre sicherlich ein denkbar schlechtes Signal. Ebenso positiv ist, dass die Vorvermietung für 2023 bereits bei fast 60 % liegt. Von der Neubauseite her wird also kein signifikanter Druck auf die Leerstände ausgeübt.
Spitzenmieten steigen weiter – aber langsamer
Nach der Mietdynamik im vergangenen Jahr wird sich das Wachstum der Spitzenmieten im Verlauf des Jahres 2023 schon allein aufgrund des Basiseffekts abflachen. „Doch im Augenblick bleibt der JLL-Spitzenmietpreisindex mit 264 Punkten gegenüber dem Vorjahreswert mit über 13 % noch deutlich im Plus“, sagt Scheunemann. Allerdings zogen im Vergleich zum letzten Quartal 2022 die Spitzenmieten signifikant nur noch in Köln und moderat in Berlin und München an. Für das Gesamtjahr erwartet JLL im Schnitt über die sieben Märkte ein Plus von knapp sechs Prozent. Der Fokus auf qualitativ hochwertige Büros wird dabei anhalten. Gleichzeitig bleibt auch die Inflation auf Jahressicht auf einem vergleichsweise hohen Niveau. „Da das Gros der Verträge mit Indexklauseln an die Preissteigerung gekoppelt ist, bleibt der Druck auf die Mieten bestehen, auch abseits des engen Spitzensegments. Zunehmend werden bei Neuabschlüssen aber auch andere Klauseln wie Staffelmieten von Seiten der Eigentümer akzeptiert“, erklärt Leimbach. (lb)
Trotz Bremsspuren leichte Beschleunigung
