Mitgefangen, mitgehangen?

Juristischer „Seitenstrang“ der Tiefgaragen-Entscheidung: die Untergemeinschaft im WEG-Recht

Für die Gestaltungspraxis von besonderem Interesse sind an der BGH-Entscheidung zum Tiefgaragenfall ferner die Ausführungen des BGH zur Untergemeinschaft im WEG-Recht. Der BGH bleibt dabei – wie es auch die obergerichtliche Rechtsprechung vor der WEG-Reform schon sah – dass Untergemeinschaften (hier die „Tiefgaragenuntergemeinschaft“) im Außenverhältnis, also dem Rechtsverkehr mit Dritten, nicht rechtsfähig, auch nicht teilrechtsfähig sind.

Eine Untergemeinschaft kann auch z. B. nicht rechtswirksam einen eigenen Verwalter haben, und die Gesamtgemeinschaft kann die Untergemeinschaft nicht verklagen. Indes ist ihre Bildung erlaubt, und sie ist ein taugliches Mittel der Kostenverteilung innerhalb der Gesamtgemeinschaft, zum Beispiel im Hinblick auf einen bestimmten Gebäudeteil (wie hier bei Tiefgaragen, weiteres Praxisbeispiel: Balkonklauseln). Sie darf eigene Versammlungen abhalten und in ihrem Wirkungskreis eigene Beschlüsse fassen. Der BGH zieht in Erwägung (ohne dass er vorliegend darüber hätte entscheiden müssen), dass die Gesamtgemeinschaft das Beschlussrecht, etwa bei Gefahr im Verzug, an sich ziehen kann. Schließlich appelliert der BGH an die Sorgfalt bei der Gestaltung der Teilungserklärung zur Streitvermeidung.

Am Rande einer Fachveranstaltung ließ ein Senatsmitglied wissen, dass eine Regelung, wonach die Untergemeinschaften „für sich je eine getrennte wirtschaftliche Einheit bilden“ (Hervorhebung von den Verf.) und „die Bestimmungen des WEG und die Bestimmungen dieser Teilungserklärung, soweit gesetzlich möglich, sich jeweils auf die wirtschaftlich getrennten Einheiten beziehen, insbesondere hinsichtlich der Verwaltung, der laufenden Unterhaltung, der Instandhaltung, Erneuerung, Gebrauchsregelung, Kostenverteilung und des Stimmrechts“, jedenfalls deutlich weniger Bedenken seitens des Gerichts begegnet wäre als im zu entscheidenden Tiefgaragenfall.

Der Selbstbehaltsfall aus dem Blickwinkel der Versicherungswirtschaft

Die Wohngebäudeversicherung ist seit 1994 nicht mehr für alle Immobilieneigentümer vorgeschrieben und damit juristisch keine Pflichtversicherung. Faktisch gehört sie aber dennoch zum Kreis der Versicherungen, die Eigentümer und Eigentumsgemeinschaften abschließen. Grund ist nicht zuletzt, dass man, sobald man bei Neubau oder Kauf einer Immobilie auf eine Finanzierung angewiesen ist, von den Banken vertraglich zum Abschluss verpflichtet wird. Die Finanzgeber erreichen damit einen Risikotransfer und sichern die das Darlehen besichernde Grundschuld gegen entsprechende Ausfallrisiken der Immobilie als Sicherheit ab. So kommt es, dass die überwiegende Anzahl der Immobilien in Deutschland auch heute über eine solche Wohngebäudeversicherung verfügt. Innerhalb der Wohngebäudeversicherung ist eine Garage (dies gilt auch für eine Tiefgarage) gegen die Gefahren Sturm, Hagel und Feuer versichert. Bei allein oder frei stehenden Garagen muss die Mitversicherung beantragt werden. Tiefgaragen, die untrennbarer Bestandteil des Gebäudes sind, werden bei der Berechnung von zu versichernden Flächen und der Risikobeschreibung in der Regel mit angegeben und gelten daher als mitversichert. Die bloße Tatsache, dass hier Wohnortnähe vorliegt, reicht für die Mitversicherung nicht aus.

Die Kalkulation der Prämien erfolgt nach allgemeinen Regeln und Maßstäben. Es fließen viele verschiedene Kriterien in die Kalkulation ein, unter anderem die Lage, Größe, das Alter und diverse andere Faktoren, die die Schadeneintrittswahrscheinlichkeit und ggf. die Schadenhöhe beeinflussen können. Der Versicherungsnehmer hat kaum die Möglichkeit, die Prämie eines bestimmten Versicherers aktiv zu beeinflussen, es sei denn, er kann risikominimierende Maßnahmen aufzeigen. Bei Gewerbeimmobilien oder Feuerrisiken sind dies Löschanlagen wie Sprinkler, was bereits zeigt, dass es kaum aktive Maßnahmen bei Wohngebäuden gibt.

So kommt der Vereinbarung eines Selbstbehalts eine große Bedeutung zu, da dadurch gezeigt wird, dass (Eigen-)Verantwortung auf Seiten des / der Eigentümer(s) übernommen wird. Je höher ein solcher Selbstbehalt gewählt wird, desto geringer fällt in der Regel die Prämie aus.

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