Immobilien-Schenkung zu Lebzeiten – Wohnrecht oder Nießbrauch?

Was ist das Nießbrauchrecht?

Nießbrauch beinhaltet ein umfassendes Wohn- und Nutzungsrecht. Die Ausgestaltung des Rechts wird in §1030 BGB genau definiert. Auch das Nießbrauchrecht muss im Grundbuch festgeschrieben werden und wird in der Regel auf Lebenszeit ausgestellt. Ebenso wie beim Wohnrecht ist aber auch hierbei eine Befristung bis zum Auszug der Bewohner oder bis zu einem fixen Datum denkbar.

Neben der Immobilienschenkung zu Lebzeiten nutzen auch einige Modelle der Immobilienverrentung das Nießbrauchrecht. Ein Rechner für Nießbrauch ermöglicht die einfache Berechnung des entsprechenden Kapitalwertes.

Rechte und Pflichten beim Nießbrauchrecht

Auch wenn beim Nießbrauch kein Eigentumsrecht an den Nutznießer übergeht und dieser die Immobilie deshalb nicht veräußern kann, erhält er den uneingeschränkten Besitz an der Immobilie und damit auch die freie Nutzungsgewalt. So darf die Immobilie vom Nutznießer sogar gewinnbringend vermietet werden.

Nießbrauchnehmer sind zur Instandhaltung der Wohneinheit verpflichtet und müssen außerdem öffentliche Kosten wie Wasser oder Strom bezahlen. Zudem müssen die Nießbrauchsberechtigten selbst für Versicherungen aufkommen.

Was ind die Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Im Grunde ermöglichen beide Modelle dasselbe: Die Inhaber des Rechts dürfen in einer Immobilie oder Teilen davon leben und diese frei nutzen. Der größte Unterschied liegt darin, dass Nießbraucher die Wohneinheit ohne Zustimmung der Eigentümer an Dritte vermieten können und die Einnahmen behalten dürfen. Doch auch steuerrechtlich ergeben sich Unterschiede.

Versteuerung beim Wohnrecht und Nießbrauchrecht

Weil Wohnrechtsinhaber keine Miete bezahlen, haben sie einen geldwerten Vorteil, der auf Basis einer fiktiven Mieteinsparung versteuert werden muss. Ebenso wird die Steuerlast beim Nießbrauchrecht ermittelt, sofern Nutznießer selbst in der Immobilie leben. Vermieten sie die Immobilie jedoch, unterliegen die Mieteinnahmen der Einkommensteuerpflicht.

Wann ist ein Nießbrauchrecht sinnvoller als ein Wohnrecht?

Weil das Nießbrauchrecht umfassender ist, bringt es vor allem für ältere Personen einige Vorteile mit sich – beispielsweise dann, wenn für altersgerechtes Wohnen ein Umzug in ein Pflegeheim notwendig wird. In diesem Fall können Nutznießer die Immobilie vermieten und mit den Mieteinnahmen ihre Pflegekosten stemmen. Das entlastet die Angehörigen und ermöglicht den Nießbrauchern finanzielle Unabhängigkeit im Alter. Diese Möglichkeit besteht bei einem bloßen Wohnrecht nicht.