Immobilien-Schenkung zu Lebzeiten – Wohnrecht oder Nießbrauch?

Immer mehr Menschen denken darüber nach, ihr Wohneigentum noch zu Lebzeiten an ihre Nachkommen zu übertragen. Hintergrund ist vor allem der, dass auf diesem Wege die Erbschaftssteuer umgangen werden soll und die Nachkommen schon frühzeitig Modernisierungen an Haus oder Eigentumswohnung vornehmen können. Im Rahmen einer solchen Übertragung sollten sich die ehemaligen Eigentümer ein Wohn- oder Nießbrauchrecht für die Immobilie sichern und dieses im Grundbuch verankern lassen.

So können sie im besten Fall bis zu ihrem Ableben im hart erarbeiteten Zuhause leben. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird zwischen Nießbraucht und Wohnrecht kaum unterschieden. Rechtlich gibt es aber maßgebliche Unterschiede, die man kennen sollte, um sich mit den Nachkommen auf das passende Modell zu einigen.

Was ist das Wohnrecht?

Wer ein Wohnrecht an einer Immobilie erhält, darf in dieser leben und sie nach eigenem Gutdünken nutzen. Geregelt wird das Recht in §1093 BGB. Das Wohnrecht wird für gewöhnlich auf Lebenszeit festgehalten, es gibt aber auch das sogenannte Wohnrecht bis Auszug oder ein befristetes Wohnrecht. Wird ein Wohnrecht für eine Immobilie erteilt, muss dies im Grundbuch verankert werden. Das hat zwei Gründe:

Einerseits sichern sich die Bewohner dadurch ab, denn sie können ihr Wohnrecht im Streitfall auch gerichtlich durchsetzen. Andererseits gehört das Wohnrecht zur Immobilie und wird auch von einem Verkauf nicht angetastet – dies ist jedoch nur möglich, wenn der Grundbuchauszug ein vorhandenes Wohnrecht aufführt.

Rechte und Pflichten beim Wohnrecht

Die Eigentümer haben bei einem Wohnrecht kein Besichtigungsrecht und verpflichten sich dazu, die Bewohner kostenfrei in der Immobilie leben zu lassen. Die Bewohner dürfen die Wohneinheit weder verkaufen noch vermieten oder mutwillig zerstören.

Auch wenn keine Mietkosten anfallen, sind die Bewohner in der Regel verpflichtet, durch das Bewohnen entstandene Betriebskosten (Nebenkosten) selbst zu tragen. Auch kleinere Reparaturen und Instandhaltungen müssen von den Bewohnern gestemmt werden. Möchten die Eigentümer größerer Renovierungen oder gar Modernisierungen vornehmen, müssen die Bewohner sich nicht an den Kosten beteiligen.

Durch das Aufnahmerecht sind Wohnberechtigte in der Lage, nahestehende Personen in ihrer Wohneinheit zu beherbergen.

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