Immobilien-Profis in der Pflicht

Objekte: Der „ZBI 12“ knüpft an seine Vorgänger an. Zusätzlich zu den Metropolen wird eine Investition in Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern und einer nachhaltig positiven wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung angestrebt, dazu in Mikrolagen von Städten, die durch eine besonders positive Entwicklung Wertsteigerungen erwarten lassen. Dazu zählen insbesondere Freiburg, Würzburg, Regensburg, die Bodenseeregion, Paderborn, Göttingen, Kassel, Gütersloh, Bielefeld, Kiel, Lübeck, Münster, Reutlingen, Tübingen, Karlsruhe, Magdeburg, Rostock, Greifswald, Weimar, Mönchengladbach, Erfurt und Jena.

Kalkulation: Anleger zahlen mindestens 25.000 Euro plus 5 % Agio ein. Die Fondskalkulation sieht ein Volumen von 80 Mio. Euro Eigenkapital vor. Anders als bei den meisten anderen Anbietern verzinst sich das Agio mit und wird zudem am Ende der Laufzeit erstattet. So kommt ZBI in seiner Prognoserechnung auf einen Gesamtrückfluss von 157 % oder eine Rendite in Höhe von 5,5 %. Die jährlich gezahlten Ausschüttungen liegen in einer Range zwischen 3 und 5 %. Die Hurdle-Rate liegt bei 5 %. Erwirtschaftet der Fonds bessere Ergebnisse, werden sie im Verhältnis 50:50 zwischen den Anlegern und der KVG geteilt.

Anbieter: Von den bisher aufgelegten zwölf ZBI Professional Fonds konnten fünf mit Erfolg für die Anleger verkauft werden. Sie erhielten ihren Einsatz zurück und zusätzlich ihren Anteil an den erwirtschafteten Gewinnen. Das Konzept kommt bei den privaten Zeichnern offenbar gut an. Die Quote der Mehrfachtäter – also der Wiederanleger – liegt beim Vorgänger mit der Nummer elf bei 57 %. Im März 2017 hat die Union Asset Management Holding AG 49,9 % der Anteile an der neu gegründeten ZBI Partnerschafts-Holding GmbH erworben, in der das operative Geschäft der ZBI Gruppe inklusive der ZBI Fondsmanagement AG als eigene Kapitalverwaltungsgesellschaft gebündelt wird. Im Zuge der Zusammenarbeit mit der ZBI Gruppe hat die Union Asset Management Holding AG das bestehende Angebot an offenen Immobilienfonds um den Bereich Wohnimmobilien mit dem „UniImmo: Wohnen ZBI“ erweitert.

Kosten: Neben dem anfänglichen Agio von 5 % fallen weitere 11 % der gezeichneten Kommanditeinlage an für die Platzierungsgarantie, Marketing, Konzeption und Vertrieb. Die laufenden Kosten summieren sich auf jährlich bis zu 2,23 % des Nettoinventarwertes. Das können Anleger bei einem Fonds mit hohem Verwaltungsaufwand akzeptieren.

Steuern: Der Fonds ist auf die Dauer von rund sechs Jahren konzipiert. Die kurze Laufzeit gibt das steuerliche Modell vor: Anders als die vermögensverwaltenden AIF mit einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren erzielen Anleger mit dem ZBI-Fonds Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Fazit: ZBI hat seinen Vorgänger-Fonds „Professional 11“ mit einem Volumen von 173 Mio. Euro vor wenigen Wochen geschlossen. Bislang hat das Angebot den Einsatz seiner Zeichner an 16 deutschen Standorten investiert. Der Nachfolger mit der Nummer zwölf ist nach gleicher Bauart produziert. Anleger beteiligen sich an einem Blind Pool und verlassen sich darauf, dass ZBI ausreichend rentable Wohnungen mit realistischem Wertsteigerungspotenzial kaufen kann. Bislang ging ihre Rechnung auf, was den hohen Anteil der Mehrfach-Zeichner erklärt.

Autor: Markus Gotzi, Chefredakteur „Der Fondsbrief“