Gefährlicher Boom bei Büroimmobilien?

Politik schafft neue Preistreiber

Kritische Worte findet Feld zum Baukindergeld, das nach dem Willen der Bundesregierung die Wohneigentumsquote weiter erhöhen soll. Mit dieser Maßnahme habe sich die Bundesregierung zu einer „relativ unsystematischen steuerlichen Förderung“ entschlossen, die zu einer problematischen Verteilungswirkung führe. So führe das Baukindergeld zu höheren Immobilien-, Bau- und Grundstückspreisen, da die Prämie in vielen Fällen vom Verkäufer auf den Verkaufspreis umgelegt werde. „Auswertungen des sozio-ökonomischen Panels zeigen, dass viele Familien Baukindergeld erhalten, die darauf nicht angewiesen wären, während die eigentlichen Probleme – geringes Kapital gepaart mit hohen Erwerbsnebenkosten – für Haushalte mit geringeren Einkommen fortbestehen“, so Feld im Frühjahrsgutachten. Einen weiteren Preistreiber macht Feld in der von der Bundesregierung eingeführten Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsbau aus. Damit werde die Nachfrage weiter stimuliert, da Immobilieninvestitionen in den zeitlich befristeten Förderzeitraum vorgezogen würden. „Aufgrund der stark ausgelasteten Bau- und Planungskapazitäten, der fehlenden Bereitstellung von Bauland und den nach wie vor günstigen Finanzierungsbedingungen darf bezweifelt werden, ob die Maßnahme zum gewünschten Ergebnis führt“, kritisiert der Immobilienexperte.

Pflegeimmobilien: Bedarf steigt in den nächsten zehn Jahren rasant

2017 waren in Deutschland insgesamt rund 3,41 Mio. Menschen pflegebedürftig. In der Zukunft wird die Zahl der Pflegebedürftigen weiter steigen. Geht man von deutschlandweit identischen und konstanten Pflegequoten im Alter aus, werden im Jahr 2030 etwa 675.000 mehr Menschen auf Pflege angewiesen sein. Das entspricht einem Anstieg um 20 % auf knapp 4,1 Mio. Personen. Zwar werden die meisten Menschen zuhause versorgt, doch wird auch die Zahl der Personen steigen, die dauerhaft in der vollstationären Pflege leben. Aktuell sind dies rund 792.000 Personen. Je nach Projektionsvariante kann ihre Zahl bis zum Jahr 2030 um bis zu 293.000 Personen auf dann 1,1 Milo Personen bundesweit steigen.

Das Angebot jedoch hinkt der steigenden Nachfrage hinterher. „Bleiben die Fertigstellungen weiterhin auf dem niedrigen Niveau der letzten Jahre, so reicht der Angebotszuwachs bis 2030 bei weitem nicht aus, um den zusätzlichen Bedarf zu decken“, so Professor Simons, der im Frühjahrsgutachten auch den Pflegeimmobilienmarkt analysiert hat. „Insgesamt braucht es intensive Bemühungen für zukunftsfähige Strategien. Unabhängig davon ist eine weitere Ambulantisierung in der Pflege zu erwarten. Entsprechende Quartierskonzepte werden mit großem Engagement weiterentwickelt. Sie werden einen Teil der Nachfrage aufnehmen können.“

Der Markt für vollstationäre Pflege zeige darüber hinaus gravierende regionale Unterschiede auf. Folgt die bundesweite Verteilung der Älteren naturgemäß noch einem siedlungsstrukturellen Muster, variieren Pflegequoten, Heimquoten, Versorgungsquoten und die Inanspruchnahmen in den Kreisen und kreisfreien Städten um ein Vielfaches. „Die sehr offensichtlichen regionalen Abweichungen, oftmals entlang von Administrationsgrenzen, spiegeln die hohe Abhängigkeit des Marktes von politischen und institutionellen Rahmenbedingungen wider“, sagt Simons. Gleichzeitig mangele es im Pflegemarkt an frei zugänglichen und aktuellen Datengrundlagen. „Eine Transparenz, analog zum Beispiel zu amtlichen Daten auf dem Wohnungsmarkt, wäre dringend wünschenswert.“

Rückgang im Einzelhandel

Mit einem Transaktionsvolumen von 10,5 Mrd. Euro lag der Einzelhandelsinvestmentmarkt um ein Viertel unter dem Vorjahreswert, aber immerhin knapp über dem langjährigen Mittel. Wie in den Vorjahren auch stieg die Summe der Verkaufsflächen leicht an und belief sich auf ca. 119,8 Mio. m², ein Anstieg um 0,6  % gegenüber dem Vorjahr. Kanalsübergreifend belief sich der Gesamtumsatz des deutschen Einzelhandels im Jahr 2018 auf 480,7 Mrd. Euro, ein Zuwachs von 1,9 % gegenüber dem Vorjahr. Für das laufende Jahr zeichnet sich eine etwa gleichbleibende Marktentwicklung ab. So geht die Prognose für den deutschen Einzelhandel von einem Gesamtumsatz (stationär und Distanzhandel) von 489,4 Mrd. Euro aus, was einem Anstieg von nominal 1,8 % entspricht. Für den stationären Einzelhandel geht die Prognose von einem Zuwachs von 0,8 %  aus.

Sebastian Müller, der im Frühjahrsgutachten 2019 den Einzelhandelsmarkt analysiert hat und bei GfK im Bereich Geo-marketing für die Einzelhandels- und Immobilienberatung verantwortlich ist, warnt jedoch vor insgesamt zu großer Euphorie: „Rückläufige Spitzenmieten in den meisten deutschen Einkaufslagen lassen bereits erahnen, dass sich hier ein Wandel ankündigt beziehungsweise sich längst vollzieht, der es in sich haben dürfte. Das im Zuge der fortlaufenden Digitalisierung erheblich veränderte und sich weiterhin schnell wandelnde Konsumverhalten stellt den stationären Einzelhandel vor immense Herausforderungen, um den zunehmenden Wünschen sowie der wachsenden Erwartungshaltung der Kundschaft gerecht zu werden.

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