Gefährlicher Boom bei Büroimmobilien?

Sehr unterschiedliche Miet- und Preissteigerungen

Über alle Großstädte hinweg ist das Mietniveau zwischen dem ersten Quartal 2005 und dem dritten Quartal 2018 zwischen 11 % (Chemnitz) und 65 % (Ingolstadt) gestiegen. In insgesamt neun Städten haben sich die Mieten in dieser Zeit um mehr als die Hälfte erhöht, u.a. Würzburg, Augsburg, Nürnberg, Osnabrück und Heilbronn. Zu den Städten mit den schwächsten Mietsteigerungen zählen altindustrielle Städte in NRW (Mühlheim, Solingen, Remscheid, Oberhausen, Wuppertal, Duisburg, Bottrop, Hagen, Mönchengladbach und Essen) sowie Halle. Real ist in diesen Städten das Mietniveau sogar noch niedriger als 2005. Im Mittel aller kreisfreien Städte über 100.000 Einwohner betrug der Mietsanstieg zwischen 2005 und 2018 35 %, was real einem Anstieg von 15 % innerhalb von 13 Jahren entspricht. Hinter den A-Städten sind Ingolstadt und Freiburg mit ca. 10,80 Euro/m² die Städte mit den höchsten Mieten.

Noch stärker als die Mieten stiegen die Kaufpreise. So mussten Immobilienkäufer im dritten Quartal 2018 in allen Städten über 100.000 Einwohnern nominal 69 % mehr bezahlen als im ersten Quartal 2005. Real lag der Anstieg bei 49 %. Hinter den beiden teuersten A-Städten München und Frankfurt müssen Immobilienkäufer in Freiburg (4.000 Euro/m²), Ingolstadt (4.000 Euro/m²) und Regensburg (3.700 Euro/m²) am tiefsten in die Tasche greifen. In insgesamt 17 Großstädten werden beim Immobilienkauf mehr als 3.000 Euro/m² fällig, in 23 Städten immerhin zwischen 2.000 und 3.000 Euro.

Die Kombination aus stark steigenden Kaufpreisen und schwächer steigenden Mieten sorgt dafür, dass in fast allen Städten in den vergangenen Jahren die Bruttoanfangsrenditen deutlich gesunken sind. Lag die Bruttoanfangsrendite beim Kauf vermieteter Wohnungen im Jahr 2012 im Mittel der kreisfreien Großstädte noch bei 6,1 %  so waren es im Jahr 2018 (Januar bis November) nur noch 4,7 %.

Es gibt allerdings auch eine Reihe von Großstädten, in denen die Kaufpreise trotz gesunkener Zinsen kaum gestiegen oder sogar gesunken sind. „Diesen Städten sollte insgesamt mehr Aufmerksamkeit geschenkt werden – nicht nur von Investoren, sondern auch von Politik und Bürgern“, fordert Simons. „Diese Städte haben in den letzten Jahren kaum Einwohner hinzugewonnen oder sogar verloren. Es handelt sich dabei überwiegend um altindustrielle Städte, vor allem, aber nicht nur in Nordrhein-Westfalen. Für Investoren könnten diese aufgrund der hohen Bruttoanfangsrenditen, die dort mit der Vermietung von Wohnungen erzielt werden können, interessant sein. Bürger könnten von den niedrigen Wohnkosten und der guten infrastrukturellen Lage profitieren und die Politik sollte sich stärker mit diesen Städten befassen, um hierdurch die angespannten Märkte anderswo zu entlasten.“

Grunderwerbsteuer: Restrukturierung des Länderfinanzausgleichs notwendig

„Vom gegenwärtigen Finanzausgleichsmechanismus gehen erhebliche Fehlanreize aus, die zu einer steten Erhöhung der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern führen“, so Lars P. Feld. Eine Restrukturierung des Länderfinanzausgleichs sollte seiner Ansicht nach diese Fehlanreize beseitigen. Darüber hinaus rufe die Grunderwerbsteuer als indirekte Steuer auf Grundvermögen bei Veräußerungen erhebliche Verzerrungen hervor. „Aus wirtschaftspolitischer Sicht sind solche verzerrenden Steuern zu vermeiden, da sie starke Nebenwirkungen haben. Bei wiederholtem Verkauf einer Immobilie wird als Bemessungsgrundlage stets der gesamte Kaufbetrag veranschlagt, wodurch es zu einer Doppelbelastung und zu Schneeballeffekten kommt. Substitutionseffekte bei der Grunderwerbsteuer sorgen für verzerrte Entscheidungen auf den Immobilienmärkten und verursachen neben der Steuerlast ökonomische Zusatzlasten.“

Mit welchen Maßnahmen die Politik die Immobilienpreise weiter antreibt, lesen Sie auf Seite 4