Ferienwohnungen im Fokus

Die Deutschen sind nicht nur Export- und Fußball-Weltmeister, sie reisen auch sehr gerne. Eine neue Studie von Engel & Völkers untersucht die Motive der Deutschen beim Thema Ferienwohnungen.

2014-10-30 (fw/db) Besserverdiener investieren und finanzieren ihre Ferienimmobilie unter anderen Aspekten als durchschnittlich verdienende Eigentümer. Ihre Ferienhäuser dienen mittels Fremdfinanzierung verstärkt zur Kapitalanalage, Vermögensstreuung und Wahrnehmung von Steuervorteilen – Investitionen im Ausland nehmen zu.

Diese Daten belegt jetzt eine neue Studie (am Ende des Artikels als Download) zur Entwicklung des privaten Ferienimmobilienmarktes einkommensstarker Bevölkerungsschichten des Ferienhausportals FeWo-direkt und der Engel & Völkers AG. 

Käufer von Ferienimmobilien sind in den letzten Jahren im Vergleich immer finanzkräftiger geworden. Für die die Studie wurden Eigentümer mit einem Haushaltsnettoeinkommen von über 5.000 Euro unter die Lupe genommen. Im Ergebnis der Studie zeigt sich, dass ein höheres Einkommen sich sowohl in einer höheren Preisbereitschaft beim Erwerb der Immobilien als auch in veränderten Kaufmotiven niederschlägt. Ebenso unterscheiden sich Kaufkriterien, Standortwahl und Objektgrößen von denen der Durchschnittsverdiener.

Fremdkapital, Steuervorteile und Vermögensstreuung

Grundsätzlich erwerben Besserverdiener ihre Ferienimmobilie aus den gleichen Gründen wie Käufer mit einem durchschnittlichen Einkommen, so die Autoren der Studie. Weit vorne stehen als Motive die Eigennutzung und Vermietung mit 56,1 Prozent und die Altersvorsorge mit 44,2 Prozent.

Jedoch spielen beim Erwerb durch Besserverdiener andere Gründe und Motive eine Rolle. Für rund ein Drittel der einkommensstarken Käufer von Ferienimmobilien ist das Objekt wichtige Geld- und Kapitalanlage (29,9 Prozent). 17,9 Prozent der Besserverdiener setzen auf Steuervorteile durch den Erwerb und 21,1 Prozent auf eine rentable Vermögensstreuung. Lediglich für 12,2 Prozent der Durchschnittsverdiener ist dieser Aspekt wichtig.

In einem weiteren Punkt unterscheiden sich die vermögenden Käufer von Ferienimmobilien von jenen mit einem eher durchschnittlichen Einkommen. Für die Finanzierung nehmen sie deutlich häufiger Fremdkapital auf.

Nur jeder vierte Besserverdiener realisiert den Kauf des Objektes komplett aus eigenen Mitteln, während knapp ein Drittel der Durchschnittsverdiener komplett mit Eigenkapital finanziert.

Umgekehrt erwerben 20,6 Prozent der Eigentümer mit höherem Einkommen ihre Immobilie komplett mit Fremdkapital. Nur 16,4 Prozent der durchschnittlich verdienenden Anleger gehen dieses Wagnis ein.

„Im Gegensatz zum durchschnittlich verdienenden Ferienhausbesitzer setzen Besserverdiener ihre Ferienimmobilie gezielt als Kapitalanlage ein und finanzieren diese verstärkt über Darlehen anstatt Eigenkapital zu nutzen. Wohlhabende Eigentümer können die notwendigen Sicherheiten für die Aufnahme von Fremdkapital natürlich wesentlich leichter aufbringen und verfügen überhaupt erst über das Einkommen, das steuerliche Vorteile ermöglicht“, erklärt Tobias Wann, Vizepräsident von Home Away und FeWo-direkt-Chef.

Hochpreisige Objekte mit Top-Ausstattung und großer Wohnfläche

Besserverdiener investieren vermehrt in hochpreisige Objekte. Mit einem durchschnittlichen Erwerbspreis von 227.000 Euro liegt ihre Preisbereitschaft im Vergleich zum durchschnittlichen Anleger rund 17 Prozent höher.

In den letzten drei Jahren investierten 29,7 Prozent in Ferienimmobilien, die in einem Preissegment von 250.000 bis 500.000 Euro lagen. Wichtige Kaufkriterien für Besserverdiener sind neben der Lage (92,7 Prozent) und dem Vermietungspotenzial (45,4 Prozent) insbesondere auch der Zustand des Gebäudes (44,3 Prozent) und die Ausstattung der Ferienimmobilie (29,7 Prozent). Die Infrastruktur ist für mehr als ein Drittel ein relevanter Faktor (39,9 Prozent) für die Kaufentscheidung. Dementsprechend hat das Wiederverkaufspotenzial der Immobilie mit 28,2 Prozent für Besserverdiener eine viel größere Bedeutung als für durchschnittliche Anleger (19,9 Prozent).

Auch der Objektgröße kommt neben der Ausstattung eine wesentlich höhere Relevanz zu. So beträgt die Wohnfläche von Ferienhäusern einkommensstarker Besitzer im Schnitt 155 Quadratmeter, 25 Quadratmeter mehr als Ferienimmobilien durchschnittlicher Anleger.

„Ferienimmobilien werden nicht mehr nur nach romantischen Gesichtspunkten ausgewählt, sondern vor allem nach handfesten Lage- und Gebäude-Eigenschaften, die eine rentable Vermietung und Wiederverkauf ermöglichen“, weiß auch Kai Enders, Vorstand der Engel & Völkers AG. „Je exklusiver die Lage und Ausstattung, umso sicherer ist die Ferienimmobilie als Kapitalanlage und zur Vermögensstreuung, da absolute Top-Objekte stets ein knappes Gut bleiben. Darüber hinaus erzielen hochwertige Immobilien in sehr guten Lagen nicht nur höhere Mieten, sondern garantieren auch eine bessere Auslastung.“

Rund 40 Prozent der Besserverdiener denken darüber nach, eine weitere Ferienimmobilie zu erwerben – knapp 30 Prozent aufgrund der derzeit niedrigen Hypothekenzinsen. Die Durchschnittsverdiener ziehen einen Neu-Erwerb nur zu 23 Prozent in Betracht.

Urlauber fragen Ferienwohnungen stärker nach

Auch auf Urlauberseite steigt die Nachfrage nach hochpreisigen Feriendomizilen. Besserverdienende Mieter geben rund 10 Prozent mehr für die Objektmiete aus als der durchschnittliche Ferienhausmieter. Einhergehend mit einer höheren Preisbereitschaft steigen auch die Vorlieben für größere Wohnflächen und Ansprüche an Ausstattung und Optik des Domizils. Im Vergleich zum Durchschnitts-Mieter liegt der Mehrbedarf an Wohnfläche für besserverdienende Mieter durchschnittlich bei rund 10 Quadratmetern.

FeWo-direkt-Chef Tobias Wann bestätigt: _„Ferienhausurlaub ist längst keine Low-Budget-Urlaubsform mehr. Einkommensstarke Urlauber lassen sich mehr Platz, mehr Privatsphäre und eine exklusivere Ausstattung gerne etwas kosten. Wir verzeichnen in den letzten Jahren ein stetiges Wachstum an Ferienobjekten, die auch gehobene Ansprüche bedienen und zunehmend als Alternative zu höherklassigen Hotels betrachtet werden. Daher werden wir Kürze auch eine eigene Plattform für Luxus-Ferienhäuser auf den Markt bringen.“

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Beliebte Heimat – exklusives Ausland: Ferienhaus-Standorte

Einkommensstarke Eigentümer von Ferienimmobilien bevorzugen für ihr Traumdomizil neben Deutschland (52,5 Prozent) vermehrt auch exklusive Standorte im Ausland. Deutlich häufiger als der durchschnittliche Eigentümer investieren sie in der Schweiz (8 Prozent; Durchschnitts-Käufer: 3,1 Prozent) oder auch im US-Bundesstaat Florida (6,3 Prozent; Durchschnitts-Käufer: 2,8 Prozent).

Dies deckt sich mit den Präferenzen der finanzstarken Ferienhausurlauber: Sie zieht es neben Deutschland ebenfalls verstärkt in ausländische Reiseziele in der Mittelmeerregion oder in die USA. Insbesondere der Bundesstaat Florida liegt bei den besserverdienenden Mietern vorne - der Anteil der Ferienhausreisen in den Sunshine State liegt vier Prozent über dem des Durchschnitts-Urlaubers.

Dietmar Braun

finanzwelt-Leser-Service

Die zugrunde liegenden Daten dieser Analyse stammen aus der „Marktstudie zu privaten Ferienimmobilen 2014“ von FeWo-direkt und Engel & Völkers. Die umfangreiche Analyse mit allen Ergebnissen steht hier im Internet zum Download bereit