Es wird wieder in die Hände gespuckt

Der Immobilienmarkt ist in Bewegung. Nach einer rund zweijährigen Phase hoher Kreditzinsen und sinkender Immobilienpreise zeichnet sich seit Juni 2024 ein Richtungswechsel am Immobilienmarkt ab: Nicht allein durch Leitzinsmaßnahmen der Europäische Zentralbank (EZB) haben sich die Finanzierungskosten für Immobilienkäuferinnen und -käufer spürbar reduziert.

Laut dem „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt“, für das EY Real Estate eine Umfrage unter rund 150 am deutschen Immobilienmarkt aktiven Akteuren durchgeführt hat, erwarten zwei Drittel (67 %) von ihnen im Jahr 2025 steigende Transaktionsvolumen. Nach zwei Jahren mit deutlichen Rückgängen (2022: -40 %; 2023: -56 %) hatte sich, so das Trendbarometer, der deutsche Immobilien-Investmentmarkt im Jahr 2024 bei insgesamt 34,9 Mrd. Euro stabilisiert (2023: 29,3 Mrd. Euro). Für das Jahr 2025 erwarten die Experten eher moderate Preissteigerungen zwischen 2 und 4 %. Diese Prognose basiert wohlgemerkt auf einer stabilen wirtschaftlichen Lage und den sinkenden Zinsen. Besonders in Städten und bei energieeffizienten Immobilien wird mit einem stärkeren Anstieg gerechnet. Ländliche Regionen mit geringer Nachfrage könnten hingegen stabil bleiben oder nur leicht zulegen. Claudia Amelingmeyer, Diplom-Sachverständige (DIA) und Leiterin des dezentralen Vertriebs bei der LBS Immobilien GmbH NordWest, erklärte in einer Sparkasse.de- Mitteilung: „Die Zinssenkungen machen Immobilien wieder finanzierbar – sowohl für private Käuferinnen und Käufer als auch für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger. Dies regt die Nachfrage an.“ Denn die Zinsen beeinflussen nicht nur die Finanzierungsmöglichkeiten, sondern auch die Renditeerwartungen von Investoren. Der Markt zeigt nun seit Mitte 2024 erste Anzeichen einer Erholung, wie auch Daten des Statistischen Bundesamtes belegen. Die Kaufpreissteigerungen aus der 2. Jahreshälfte 2024 dürften sich 2025 fortsetzen, sofern die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil bleiben. Auch Amelingmeyer blickt optimistisch auf dieses Jahr: „Wir erwarten moderate Preissteigerungen, vor allem wenn die Zinsen weiter sinken. Wir werden zwar keine zweistelligen Steigerungen mehr sehen wie in den Jahren 2018 bis 2020, aber 2 bis 4 % sind realistisch. Je stärker die Zinsen sinken, desto mehr könnte die Nachfrage anziehen.“ Mit dem neuen Jahr kommen zahlreiche Änderungen auf Immobilieneigentümer, Vermieter und Verwalter zu. „Steuerliche Entlastungen wie höhere Einkommensteuer-Freibeträge oder die Steuerfreiheit für kleinere Photovoltaikanlagen schaffen neue Spielräume. Zugleich erfordern die Grundsteuerreform und die Einführung der E-Rechnung eine aktive Vorbereitung“, erklärt dazu auch Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverband Deutschland IVD.

finanzwelt konnte mit Unterstützung der Bettertrust GmbH eine kurze Branchenumfrage unter Immobilienexperten durchführen. Ihre Prognosen für 2025 gaben Tobias Bräunig, Gründer und Geschäftsführer der Freundeskreis Gruppe, Marco Mattes, Gründer und Geschäftsführer der Mattes Unternehmensgruppe, sowie Florian Bauer, Geschäftsführer von Bauer Immobilien.

finanzwelt: Wie sind die Aussichten für den Wohnungsbau 2025?
Tobias Bräunig» Trotz kontinuierlich sinkender Zinsen wird der Neubau in den kommenden Jahren nicht drastisch zunehmen. Dies liegt an den weiterhin hohen Rohstoffpreisen, den hohen Personalkosten und bürokratischen Hürden – selbst einfache Bauanträge dauern mittlerweile Jahre und die Planungskosten sind für Bauherren oft nicht kalkulierbar. Diese Faktoren in Kombination sorgen dafür, dass gerade Bestandsimmobilien immer wertvoller werden. Der akute Wohnraummangel und Druck auf den Mietmarkt in den Ballungsgebieten werden sich auch in den nächsten fünf bis zehn Jahren nicht entspannen – umso attraktiver ist es, in genau solchen Lagen bereits bestehende Immobilien zu besitzen.

finanzwelt: Welche Entwicklungen sind voraussichtlich auf dem Zinsmarkt zu erwarten?
Bräunig» Zunächst wird es wohl so sein, dass Amerika einen Vorstoß machen wird. Ich denke, wir könnten weitere Zinssenkungen sehen, da mit Donald Trump nun ein Präsident im Weißen Haus ist, der sehr wirtschaftsorientiert ist. Kurzfristig dürfte das dazu führen, dass viel Kapital in den Markt fließt. Damit dies geschieht, müssen die Zinsen logischerweise gesenkt werden. Wahrscheinlich wird sich diese Entwicklung auf Europa übertragen. Infolgedessen könnten die Immobilienpreise mittelfristig wieder steigen. Langfristig könnte dies jedoch dazu führen, dass eine höhere Inflation entsteht. Für Immobilieninvestoren ist das besonders interessant, da die Quadratmeterpreise weiter steigen könnten. Andererseits könnte dies auch dazu führen, dass man die Zinsen wieder anheben muss, um die Inflation einzufangen – was letztlich erneute Zinserhöhungen bedeuten würde. Die kommenden Jahre werden also durchaus spannend und bringen eine gewisse Volatilität. Gerade deshalb ist es wichtig, die langfristigen Trends und Potenziale nicht aus den Augen zu verlieren. Immobilien sind auf lange Sicht eine inflationsgeschützte Anlageklasse, die mit starken Substanzwerten untermauert ist.