Erholung im „Land der unbegrenzten Möglichkeiten“

Nach Corona und davon ausgelösten Materiallieferschwierigkeiten drücken nun Inflation und Zinserhöhungen auf die internationalen Immobilienmärkte. In Europa kommt zudem der Krieg in der Ukraine und die damit verbundene Energiekrise hinzu. Eine zögerliche Reaktion der EZB auf die aktuelle Situation hat dem Euro dabei keinen Gefallen getan. Währenddessen hat die Amerikanische Zentralbank Fed schneller und härter eingegriffen. Doch was bedeutet das nun für den US-Immobiienmarkt?

Der amerikanische Immobilienmarkt hat ein interessantes Jahr hinter sich. In 2021 und auch noch zu Beginn 2022 gab es extreme Preissteigerungen bei Wohnimmobilien. Grund für diese Entwicklung war eine hohe Nachfrage, die auf ein knappes Angebot traf – verursacht durch die Corona-Pandemie. Eigenheime wurden in dieser Zeit für die Mittel- schicht nahezu unerschwinglich. Inflation und gestiegene Zinsen sorgten zudem für weniger Finanzierungsmöglichkeiten. Bereits im Sommer kam es deshalb zu einer Trendwende, die Preise im Wohnimmobiliensegment fielen wieder deutlich. Der Bereich Multifamily profitiert seit diesem Auf und Ab jedoch, da viele Menschen vom Eigenheimkauf auf Mietwohnungen umgestiegen sind. In 2021 wurden laut CBRE ca. 200 Mrd. US-Dollar in diesem Segment investiert. Und der Trend hält an: Mit einem Investitionsvolumen von 69 Mrd. US-Dollar dominierte Multifamily allein im 3. Quartal 2022. Betrachtet man weitere Assetklassen, zeichnen sich unterschiedliche Bilder im vielschichtigen US-Immobilienmarkt.

Verschiedene Herausforderungen – neue Chancen

Laut verschiedener CBRE-Analysen kommt es so z. B. im Life-Science-Segment aktuell zu einer Normalisierung auf Vor-Corona-Niveau nach einem Rekord-Hoch in 2021. Im Bereich Gewerbeimmobilien ist das Investitionsvolumen im 3. Quartal 2022 im Vorjahresvergleich um 29 % auf 154,5 Mrd. US-Dollar gefallen, da ein starker Dollar bei ausländischen Investoren für Zurückhaltung sorgte. In der Assetklasse Büroimmobilien herrscht eine hohe Nachfrage, dennoch zeigten sich im 3. Quartal 2022 rückläufige Vermietungsaktivitäten, da Unternehmen angesichts wirtschaftlicher Unsicherheiten Mietentscheidungen hinauszögerten. Scott Bryant, Geschäftsführer TSO Europe Funds, Inc., kommentiert: „Während sich der Wohnungsmarkt derzeit abkühlt, setzt der Markt für Gewerbeimmobilien seinen Aufwärtstrend in bestimmten Teilmärkten fort, beispielsweise der Büromarkt in einigen Vororten. Auf beiden Märkten ist das Transaktionsvolumen zurückgegangen.

Gut kapitalisierten Marktteilnehmern bieten sich gute Kaufgelegenheiten.“ Trotz großer Potenziale zeigen sich Anleger und Marktteilnehmer in den USA insgesamt aber eher vorsichtig. Das bestätigt auch Volker Arndt, Geschäftsführer US Treuhand: „Inflation und Zinswende waren und sind natürlich auch am amerikanischen Markt prägende Faktoren. Im Moment sehen wir, dass viele Marktteilnehmer – sowohl potenzielle Käufer als auch Verkäufer – die Entwicklung derzeit vom Spielfeldrand aus beobachten und erstmal vorsichtig sind, was Transaktionen angeht. Wir gehen aber davon aus, dass dieser Knoten insbesondere in den USA schnell wieder platzt und das Transaktionsgeschehen wieder Fahrt aufnimmt.“ Laut Symon H. Godl, Geschäftsführer Deutsche Finance Asset Management, beherrsche zudem auch die Lieferkettenproblematik den US-Immobilienmarkt weiterhin. „Gleich- zeitig nutzen wenig konjunktursensitive Nutzer die aktuelle Situation für Verbesserungen durch Standortverlegung und Neuanmietung. Antizyklische Käufer sehen zunehmende Investitionschancen im Bereich Special Situations“, so Godl.

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