Diese drei Faktoren beherrschen den deutschen Wohnungsmarkt

Ergebnis: Die Wohnungspreise steigen

Diese Entwicklungen gilt es, in ein Verhältnis zum Wohnungsneubau zu setzen. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass der Bau von Wohnungen teurer geworden ist. Zum einen gibt es immer mehr Regulierungen am Bau, die in der Umsetzung sehr kostspielig sind und in Relation zum Nutzen mit Sicherheit stärker hinterfragt werden müssten. Daneben nimmt aber auch das Verhältnis von Wohn- zu Gemeinschaftsflächen stetig ab, da die Bauämter immer mehr Flächen einfordern, die für alle zugänglich sein sollen, was in der Folge den privat genutzten Wohnraum verteuert. Von den Preisen für Bauland muss man gar nicht sprechen – die Boden- und damit die Baulandknappheit ist bekanntlich ein erheblicher Faktor bei den Preissteigerungen im Neubau. Auch hierbei ist die Folge klar: Die hohen Preise im Neubau und die allgemeine Angebotsknappheit haben dafür gesorgt, dass sich die Preise für frei verfügbare Wohnungen angleichen – es herrscht das Gesetz des Maximalpreises, der für eine bestimmte Wohnungsgröße in einer bestimmten Lage bezahlt werden kann – unabhängig von dem Baujahr.

Immobilie ist nicht gleich Immobilie

Gleichzeitig sei man davor gewarnt, die aufgerufenen Preise für Neubauten und Bestandswohnungen über einen Kamm zu scheren. Eine Bestandswohnung in einem prunkvollen Altbau in einer der begehrten Wohnstraßen einer deutschen Metropole hat in der Vergangenheit schon Höchstpreise erzielt und wird das auch in Zukunft tun. Wer eine Etage in einer Gründerzeitvilla an der Hamburger Elbchaussee oder in der Berliner Fasanenstraße kaufen möchte, muss in den meisten Fällen deutlich mehr Kosten je Quadratmeter einkalkulieren als für einen Neubau in einer städtischen Randlage. Und entsprechend gilt das für Wohnungen aus den Nachkriegsjahren, die meist eine schlechte Bausubstanz aufweisen und häufig zudem mit Asbest kontaminiert sind. Davon auszugehen, dass eine Wohnung in einer sogenannten Streichholzschachtel ähnlich hohe Preise erzielen kann wie ein hochwertiger Bau aus dem Jahr 2020 oder besagter Altbau mit Stuck und ehrwürdigem Eichenparkett, wäre vermessen. Vor allem wenn man berücksichtigt, dass solche Wohnungen, sobald sie vermietet sind, einen abermals niedrigeren Wiederverkaufswert haben als in leerem Zustand.

Bestand und Neubau gleichen sich an

Mein Fazit: Deutsche Großstädte und Metropolen durchleben derzeit einen Wandel – sie werden für mehr Menschen und mehr Investoren attraktiv. Gleichzeitig führen die hohe Nachfrage insgesamt sowie auf der einen Seite die zunehmende Regulierung am Mietwohnungsmarkt und auf der anderen Seite die immer strengeren Bauvorschriften für den Wohnungsneubau dazu, dass sich die Preise für Bestand und Neubau immer weiter angleichen – gesetzt den Fall, dass sie eine vergleichbare Qualität aufweisen und unvermietet sind. Diese neuen Parameter am deutschen Wohnimmobilienmarkt sollte jeder Anleger berücksichtigen, ganz gleich, ob er einen institutionellen, semiprofessionellen oder privaten Hintergrund mit sich bringt.

Gastbeitrag von John Bothe, Geschäftsführer Silberlake