Der Status quo der Immobilienfonds

In den letzten Jahren erlebten offene Immobilienfonds einen Boom durch den Hochlauf des Immobilienmarktes. Doch nun sind die goldenen Jahre vorbei. Die Nachfrage nach Immobilienkrediten ist gesunken, was zu Abflüssen bei den Fonds führt. Schnell steigende Bauzinsen und der Trend zum Homeoffice haben die Nachfrage nach Büroflächen ebenfalls beeinträchtigt.

Im Jahr 2019 verzeichneten offene Immobilienfonds einen Höchststand von ca. 10 Milliarden Euro an Zuflüssen. 2023 sank dieser Wert auf nur noch 500 Millionen und für 2024 wird gar erwartet, dass er erstmals seit 2006 per Saldo einen Abfluss gibt. Der Höhepunkt der monatlichen Abflüsse wird im dritten Quartal erwartet. Viele Büroimmobilien, die in den Fonds den Schwerpunkt bilden, entsprechen nicht den modernen Standards, was Wertminderung und somit Schwierigkeiten für die Fonds bedeutet.

Um die Fondskunden auszahlen zu können, müssen offene Immobilienfonds ausreichend Liquidität vorhalten. Mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten für seit 2013 erworbene Anteile können die Abflüsse von den Fondsgesellschaften aber recht gut geplant werden.

Laut Scope verfügen alle offenen Immobilienfonds zusammen über 17 Milliarden Euro liquide Mittel (Stand: Februar 2024), was einer Liquiditätsquote von über 14 Prozent entspricht, die gesetzlich geforderte Mindestquote beträgt fünf Prozent. Die meisten Fonds können die Mittelabflüsse aus ihren Cash-Beständen decken.

Die Lage am Immobilienmarkt ist derzeit nicht gut, aber die Erwartungen für die nächsten Jahre lassen Besserung erwarten. Eine wichtige Komponente wird sein, ob der Abwärtstrend der Zinsen tatsächlich gestoppt ist. Durch viele inflationsgekoppelte Mietverträge kommt auch der Entwicklung der Teuerungsraten eine Rolle zu. Die reduzierte Bautätigkeit sorgt auf der Angebotsseite für Entspannung. Entscheidend bleibt aber weiterhin eine gute Lage der Objekte.

Die Nachhaltigkeitsansprüche von allen Beteiligten werden weiter steigen bzw. das Thema Nachhaltigkeit wird verstärkt in den Fokus rücken. Eine Hoffnung der Branche besteht zudem darin, dass der Gesetzgeber offenen Immobilienfonds bald Investitionen in erneuerbare Energien in Form von Freiflächenanlagen erlaubt und so eine breitere Streuung ermöglicht.

Im Umkehrschluss bedeutet dieser Ausblick für den Anleger, sich die einzelnen offenen Immobilienfonds genau anzuschauen bzw. einer unabhängigen Analyse unterziehen zu lassen. Bei Fonds, die nicht zukunftsfähig ausgerichtet sind bzw. deren Wertentwicklung bereits nach unten zeigt, sollte auch eine Kündigung in Erwägung gezogen werden.

Marktkommentar von Mathias Lebtig, Geschäftsführender Gesellschafter der FP Asset Management GmbH, Vermögensverwaltung der FINANCIAL PLANNING, in Freiburg