Der Markt wird herausfordernder

Alle Immobilienarten sind betroffen

Während für die Wohn- und Büroimmobilien vor allem die Niedrigzinsphase ein entscheidender Faktor für die Marktentwicklung und damit für die Renditen sind, spielen im Bereich der Nahversorgungsimmobilie ganz andere Einflussgrößen eine Rolle, wie Johannes Palla erläutert. „Bei der Handelsimmobilie werden Zinsumfeld und Immobilienzyklus überlagert von der Nachfrage der Nutzer: Mieter und Endkonsumenten“, so der Gründer und geschäftsführende Gesellschafter der Habona Invest GmbH. Aufgrund unterschiedlicher Kundenbedürfnisse würden sich die verschiedenen Immobilienarten dieser Assetklasse auch sehr unterschiedlich entwickeln. „Bei Shoppingcentern überwiegen aktuell negative Einflussfaktoren, wie Umsatz- und Besucherrückgänge, die vor allem aus dem Onlinehandel herrühren. Nachdem die Nettoanfangsrenditen dieser Objekte in 2018 in der Spitze 4,25 % erreicht hatten, ziehen die Werte nun wieder an“, erklärt Johannes Palla. Ganz anders hin-gegen eine andere Immobilienart, die den zunehmenden Online-Handel nur wenig fürchten muss. „Im Gegensatz dazu profitiert die Nahversorgungsimmobilie von den Megatrends Gesundheit, Ernährung und Bequemlichkeit, die die Umsätze und Profitabilität der Mieter weiter steigen lässt. Die Renditeentwicklung moderner Supermärkte entkoppelt sich damit vom übrigen Retailmarkt und fällt auf 5 %, im Einzelfall bereits auch darunter“, so der Habona-Geschäftsführer weiter.

Axel Poppinga sieht bei den Renditen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien inzwischen sogar einen Talboden erreicht: „Auch wenn die EZB ihre Zinspolitik wohl für das laufende Jahr nun doch nicht ändern wird und eine Leitzinserhöhung und somit eine Zinswende frühestens in 2020 zu erwarten ist, gehe ich nicht davon aus, dass sich die Renditen für gute Büro- und Einzelhandelsimmobilien weiter nach unten verändern werden.“ Laut dem Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien Europa bei der BVT Unternehmensgruppe macht die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt Investoren aber in einer anderen, sehr entscheidenden Hinsicht, das Leben schwer: Es werde immer schwieriger, gute Immobilien zu finden und sich diese als Investitionsobjekte zu sichern. „Der Markt ist nahezu leergefegt und die Zahl der Kaufinteressenten für interessante Angebote deutlich höher als früher. Damit erhöhen sich die Anforderung an das Asset Management, eine gründliche Due Diligence in kürzester Zeit durchführen zu können, um als Investor überhaupt Berücksichtigung zu finden“, so Poppinga abschließend. (ahu)