Der Markt wird herausfordernder

In der Berichterstattung über den Immobilienmarkt dominieren steigenden Preise und Mieten sowie angeblich raffgierige Investoren. Völlig außer Acht gelassen wird dabei, dass aufgrund der steigenden Preise die Renditen immer weiter sinken. Nicht die einzige aktuelle Herausforderung für Immobilieninvestoren.

Schon seit langer Zeit beschäftigen die immer weiter steigenden Mieten in den Großstädten die Nachrichten und die Politik. „Bezahlbare Mieten statt fetter Rendite“, so eine wesentliche Forderung der Partei Die Linke im gerade zu Ende gegangenen Europawahlkampf. Angesichts immer weiter steigender Immobilienpreise von „fetten“ Renditen zu sprechen, ist aber alles andere als richtig. „Je nach Lage, Größe und Ausstattung der Wohnimmobilie lassen sich aktuell Renditen von ca. drei bis 5 % erwarten“, erklärt Juliane Mann, Vorstand Vertrieb und Marketing der PROJECT Immobilien Wohnen AG, dass sich die Renditen bei Wohnimmobilien zum Teil recht nahe an der Inflationsrate bewegen. Die Immobilienexpertin rät Anlegern aber auch dazu, nicht nur darauf zu achten, was sie mit den Mieteinnahmen erzielen können, sondern auch mit dem Geld, das sie selbst mitbringen. „Deutlich interessanter als die Bruttomietrendite ist jedoch die Eigenkapitalrendite. Mit einem geringen Investment in Höhe der Kaufnebenkosten lässt sich durch Vermietung und Wertzuwachs das eingesetzte Kapital in zehn Jahren durchaus verfünffachen. Und das bei vergleichsweise geringem Risiko.“

Alternativen müssen her

Der wesentliche Grund für die ständig steigenden Mieten und Kaufpreise in den Großstädten ist, dass diese deutlich an Einwohnern hinzugewinnen. So haben seit der Jahrtausendwende circa 50 der rund 80 deutschen Großstädte insgesamt ca. 2 Mio. Einwohner hinzugewonnen. Allein die sieben A-Städte wuchsen in diesem Zeitraum um zusammen ca. 800.000 Menschen. Ein Ende dieser Entwicklung ist derzeit nicht abzusehen – mit entsprechenden Folgen für die Immobilienmärkte in diesen Städten. So geht Juliane Mann davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten weiter steigen wird. Gemeinsam mit zunehmender beruflicher und persönlicher Flexibilität ergeben sich damit neue Chancen für Immobilieninvestoren. „Gerade bei möblierten Apartments sind langfristig eine sehr gute Vermietbarkeit und hohe erzielbare Renditen anzunehmen“, so Juliane Mann. Dass sich die aktuelle Lage an den Immobilienmärkten kurzfristig ändern wird, glaubt auch Symon Hardy Godl nicht. „Der Zufluss von Investorenkapital in die Immobilie ist ungebrochen und wird voraussichtlich auch weiterhin anhalten.“ Laut dem Geschäftsführer der Deutsche Finance Asset Management hat das auch deutliche Konsequenzen für die Renditen, die Immobilieninvestoren inzwischen erzielen können. „Aus unserer Sicht reflektieren die Renditen im Core-Bereich die Risiken der jeweiligen Investition nur noch bedingt.“ Deshalb ist er auch der Meinung, dass Anleger über Investitionen in andere Immobilienarten nachdenken sollte. Gerade die steigende Studentenzahl und der demografische Wandel könnten ihnen dabei in die Hände spielen. „‘Alternative Nutzungsarten‘, wie beispielsweise Student Housing oder Senior Residences erwirtschaften höhere Renditen und können somit eine geeignete Alternative darstellen“, so Godl. Jedoch bleibt letztgenannte Nutzungsart von der Renditekompression nicht unberührt, wie Thomas F. Roth erläutert: „Pflegeheime sind in den Fokus von Investoren gekommen, die sich der spezifischen Risiken von Betreiberimmobilien offensichtlich nicht bewusst sind. Solide Pflegefonds mit 4,5 % bis 5 % p. a. Ausschüttungen für die Anleger sind nur in Einzelfällen mit viel Aufwand machbar.“ Der Vorstand IMMAC Holding AG sieht solche Ausschüttungen eher bei Hotelimmobilien darstellbar. Jedoch ist auch hier zu beobachten, dass sich die Renditen aufgrund der Begehrtheit des hohen Nachfragedrucks nach unten bewegen. Laut 5 %-Studie von bulwiengesa von vergangenem Herbst liegt die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite in dieser Assetklasse inzwischen bei 4,3 %. Aber nicht mit Blick nur auf die Nutzungsarten, sondern auch bezüglich der Risikoklasse sollten Anleger laut Symon Hardy Godl ihre Strategie überdenken. „Zudem ist es sinnvoll, den konservativen Teil der Immobilienanlagen um sogenannte ‚Wertsteigerungsstrategien‘ anzureichern. Das sind Investitionen, bei denen durch aktives Asset Management der Cashflow und damit der Wert der Immobilie nachhaltig gesteigert wird. Wertsteigerungsstrategien können neben einer signifikant höheren Rendite für eine echte Risikodiversifikation im Investitionsportfolio sorgen.“

Wie sich Einzelhandelsimmobilien entwickeln und welche weiteren Herausforderungen es derzeit für Immobilieninvestoren gibt, lesen Sie auf Seite 2