Das sollten Sie über Nießbrauch wissen

Die aus diesen Vorgaben abzuleitenden Kapitalisierungsfaktoren werden vom Bundesministerium der Finanzen jährlich bekannt gegeben. Für eine 60-jährige Frau beträgt der Kapitalisierungsfaktor aktuell 13,871, für einen gleichaltrigen Mann 12,833. Der Jahreswert des eines vorbehaltenen Nießbrauchs an einer (vermieteten) Immobilie entspricht dem tatsächlich erzielten Netto-Mietertrag beziehungsweise der um die anfallenden Werbungskosten geminderten üblichen Miete, die am jeweiligen Ort erzielbar wäre. Der Wert des Nießbrauchs kann (bei entsprechend langer Laufzeit) den Wert der Immobilie aber nicht übersteigen.

Nießbrauch reduziert steuerlich relevanten Vermögenswert

Konkret bedeutet das: Ein Mehrfamilienhaus hat einen (steuerlich maßgeblichen) Wert von 600.000 Euro. Der 60-jährige Eigentümer möchte die Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt an seine Tochter verschenken. Die jährlich erzielten Netto-Mieten belaufen sich auf 30.000 Euro. Zur Ermittlung des Werts des Nießbrauchs ist zunächst dessen Jahreswert zu bestimmen. Unter Berücksichtigung aller Bedingungen ergibt sich ein Wert des Nießbrauchs in Höhe von 384.990 Euro. Dieser kann zur Bestimmung der schenkungsteuerlichen Bemessungsgrundlage vom Wert der Immobilie abgezogen werden, sodass anschließend ein Betrag von 215.010 Euro verbleibt. Da das Objekt insgesamt zu Wohnzwecken vermietet ist, kann hiervon noch die sachliche Steuerbefreiung für Wohnimmobilien in Höhe von zehn Prozent abgezogen werden, sodass schlussendlich nur noch 193.509 Euro verbleiben. Dies ist durch den persönlichen Freibetrag gedeckt, sodass eine steuerfreie Übertragung möglich wird.

Finanz- und Vermögensberater können also durch gezielte Ratschläge einer steuerlich optimierten und individuell umsetzbaren Gestaltung anstoßen. Die Umsetzung erfolgt durch den jeweiligen Rechtsanwalt beziehungsweise Steuerberater – aber der Finanz- und Vermögensberater wird immer der sein, der den ersten Impuls für eine weitreichend positive Regelung gegeben hat.

Gastbeitrag von Dr. Christopher Riedel LL.M., Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater in Düsseldorf