Berliner Gewerbeimmobilien bleiben beliebt

Stabiler Vermietungsmarkt

Während viele Bürogebäude in Berlin in diesem Jahr bereits einen neuen Eigentümer fanden, entwickelt sich der Berliner Bürovermietungsmarkt stabil auf überdurchschnittlichem Niveau, verpasst allerdings den Rekordwert des Vorjahres. So fanden insgesamt 397.000 m² Bürofläche bis Ende Juni einen neuen Nutzer, wobei der erste Quartal mit 224.000 m² etwas stärker war als das zweite mit 173.000 m². Zwar wurde damit 10 % weniger Bürofläche umgesetzt als im Vorjahreszeitraum, dennoch liegt der diesjährige Wert 25 % bzw. 80.000 m² über Mittel der ersten beiden Quartale zwischen 2012 bis 2016. Der 10-Jahresschnitt wurde sogar um 120.000 m² bzw. 45 % überschritten. „Vor diesem Hintergrund bleiben wir bei unserer Jahresprognose von 850.000 m². Das wäre immer noch das drittbeste Jahr überhaupt auf dem Vermietungsmarkt der Hauptstadt", so Steffen Lesener, Team Leader Office Leasing JLL Berlin.

Wie beim Verkauf, so hatten auch beim Büroflächenumsatz einzelne Großdeals erheblichen Anteil am Gesamtvolumen: Ein Drittel des Umsatzvolumens wurde von drei großflächigen Deals getragen. Im Vorjahr war das Flächenumsatzvolumen noch deutlich breiter gestreut, denn damals machten die drei größten Deals lediglich 13 % des Umsatzvolumens aus und selbst die 10 größten Neuvermietungen erreichten kumuliert nur ein Viertel des Gesamtumsatzvolumens.

Abgesehen von den drei Mega-Deals, die als einzige Deals über 10.000 m² umfassten, gingen in allen Kategorien sowohl Umsatzvolumen als auch Anzahl gegenüber dem Vorjahr zurück. Dies gilt besonders für die Kategorie zwischen 5.000 und 10.000 m², in der nur noch vier Deals abgeschlossen wurden, nachdem im Vorjahr 13 zu verzeichnen waren. Analog zur Anzahl ging auch der Umsatz um zwei Drittel zurück. Lesener: „Vor dem Hintergrund des angespannten Marktes mit sich immer weiter reduzierenden Flächenoptionen ziehen Unternehmen kurzfristig oft eine Verlängerung im Bestand einem langfristigen Umzug vor. Bei weiter aufwärts tendierenden Mietpreisen könnte das auf längere Sicht allerdings die möglicherweise teurere Option sein: bei einer nächsten Verhandlungsrunde dürfte der Mietpreis sowohl in Bestandsgebäuden als auch in Projektentwicklungen deutlich höher ausfallen."

Eine Veränderung gab es auch bezüglich de Teilmärkte, denn der Teilmarkt Mitte büßte seine Spitzenposition ein und ist nur noch der fünftstärkste Markt. Dazu hat ein 60 %iger Rückgang des Umsatzvolumens beigetragen. Gleichzeitig konnten die Erst- und Zweitplatzierten Prenzlauer Berg-Friedrichshain bzw. Kreuzberg-Tempelhof deutlich mehr Umsatz erzielen als im Vorjahr. Ein deutlicher Gewinner des ersten Halbjahres ist die Branche "Handel" mit nahezu 100.000 m² ca. ein Viertel des Gesamtumsatzvolumens ausmacht und den Wert des Vorjahrs mehr als vervierfacht hat.

Mieten steigen, Leerstand sinkt

Die Durchschnittsmieten befinden sich weiterhin auf Kurs nach oben und stiegen alleine im zweiten Quartal um 4 %. Deshalb geht JLL davon aus, dass die Spitzenmiete, die derzeit bei 28 Euro/m² liegt, bis Ende des Jahres um weitere 7 % auf 30 Euro/m² steigen könnte. Gleichzeitig sinkt die Leerstandsquote und erreichte Ende Juni den Wert von 4,1 %. Bei JLL rechnet man damit, dass bis Ende des Jahres die 4 %-Marke unterschritten wird. „Ab diesem Niveau ist eine gesunde Fluktuation für Büromieter nur noch eingeschränkt möglich. Die erste Folge ist bereits sichtbar: der Rückgang des Flächenumsatzes", so Lesener. JLL geht von einer Quote von 3,7 % Ende Dezember aus. Damit wäre innerhalb von 18 Monaten ein Viertel des Leerstandvolumens abgebaut worden. Auffällig hoch ist in diesem Zusammenhang die Nettoabsorption zur Mitte des Jahres, sie hat sich statistisch innerhalb der letzten zwölf Monate auf über 350.000 m² nahezu verdoppelt.

Am niedrigen Leerstand dürfte sich auch kurzfristig nur wenig ändern, denn große zusammenhängende Neubauflächen werden frühestens zum Jahreswechsel 2019/2020 zur Verfügung stehen. 2019 sollten aus heutiger Sicht bis zu 300.000 m² fertiggestellt werden, deutlich mehr als 2017 und 2018. „Wie viel davon angesichts der hohen erwarteten Vorvermietungsquoten noch frei sein wird, ist noch nicht abzuschätzen", so Lesener. (ahu)