Markt mit Zukunft

Der demografische Wandel ist eine der größten Herausforderungen der kommenden Jahre. Deutschland vergreist. Lag der Anteil der über 60-Jährigen 2010 bei 26 %, so wird er bis zum Jahre 2030 auf über 36 % steigen. Vielerorts existiert ein Mangel an altersgerechtem Wohnraum. Betreiber solcher Einrichtungen sind in einer attraktiven Marktnische.

Die Kernzielgruppe für besonderen Betreuungs- und Wohnraumbedarf sind die über 80-Jährigen. Ihre Zahl wird künftig massiv zunehmen. Im Bundesschnitt wird sich, laut Pflegestatistik des Statistischen Bundesamtes, der Anteil der über 80-Jährigen an der Bevölkerung von heute 5 % auf 9 % im Jahr2030 erhöhen. Wer nicht zu Hause versorgt werden kann, wird in einem Pflegeheim betreut. 2011 waren 743.000 Menschen in einem Heim untergebracht – ein Anstieg um 26.000 zum Jahr 2009. Der Markt für Pflegeimmobilien gehört hierzulande zu den interessantesten Wachstumsmärkten, ist jedoch an Erfolgskriterien geknüpft.

Die Pflegequote ist stabil. Sie lag gemäß einer Ernst & Young Studie bei den 65-Jährigen um ca. 4,5 %, bei den 80-Jährigen zwischen 17,9 % und 20,6 %. Der Bedarf an vollstationärer Versorgung nimmt zu und folglich auch die Zahl an Pflegeheimneubauten. Dabei ist der Markt für Pflegeimmobilien im Gegensatz zu anderen Immobilienanlageklassen weniger konjunkturabhängig und noch weitgehend ein Nischensegment. „Pflegeimmobilien sind aus meiner Sicht für den Anleger im Bereich Teileigentum ein noch wenig bekanntes Investitionssegment. Für Pensionskassen, Fonds und Versicherungen sind Pflegeimmobilien schon seit sehr vielen Jahren ein sehr beliebtes und konservatives Anlagesegment", sagt Frank Winkel, Geschäftsführer der WI-IMMOGroup GmbH. Auf die Bedeutung als Sachwert in einem nachhaltigen Wachstumsmarkt verweist Oliver Harms, Vorstand der INP Holding AG. Der angenommene Nachfragezuwachs stellt die Pflegeimmobilienbranche dabei vor diverse Herausforderungen. Einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung zufolge sind die Auslastung und die damit einhergehende Nachfrageentwicklung aber nicht unbedingt standortabhängig. Zwar zeigten sich Auslastungschancen in Metropolregionen wie Berlin, Hamburg oder München generell am höchsten. Aber auch Regionalzentren, darunter werden z. B. mittelgroße Universitätsstädte und deren Umland wie Nürnberg, Hannover oder Bonn erfasst, zeigten gute Auslastungsprognosen.

Welche Kriterien sind ausschlaggebend bei Pflegeimmobilien? Für Thomas F. Roth, Mitglied des Vorstandes der IMMAC Holding AG, sind in erster Linie der regionale Bedarf, die Konkurrenzsituation und das Konzept des Betreibers die entscheidenden Faktoren. „Neben den klassischen Themen einer Due Diligence für Immobilien ist zu berücksichtigen, dass eine Pflegeimmobilie eine Betreiberimmobilie ist", fasst Axel Wünnenberg, Geschäftsführer der Quadoro Doric Real Estate GmbH, zusammen. Das ist bedeutsam, zumal auch dieses Nischensegment in der Vergangenheit nicht vor Problemen (Insolvenz der Betreibergesellschaft) gänzlich gefeit war. Das gesamte Transaktionsvolumen im Pflegeimmobilienmarkt ist im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise in den Jahren 2008 und 2009 auf rund 200 bzw. 210 Mio. Euro zurückgegangen, seither steigt es jedoch wieder kontinuierlich an. Der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien ist dabei nach wie vor durch die Aktivitäten institutioneller Investoren geprägt, so die Research-Abteilung von CBRE.

Mehr als Alternative zur Betreuung zu Hause. Ende 2012 waren in Deutschland 2,54 Mio. Menschen pflegebedürftig. Knapp 30 % aller Pflegebedürftigen wurde in Pflegeheimen betreut. Entsprechend wurden mehr als zwei Drittel der Pflegebedürftigen zu Hause versorgt. Aber die Betreuung zu Hause hat ihre Grenzen. Die erkennbare und zunehmende Individualisierung der Gesellschaft, die sich in vielen Ein- und Zwei-Personen-Haushalte niederschlägt, beschränkt die Möglichkeiten, adäquat zu Hause betreut zu werden. „Pflege zu Hause ist für die Angehörigen in der Regel extrem aufwändig oder gar nicht zu leisten. Bleibt das Pflegeheim. Es kostet den Staat auch wesentlich weniger, falls er die Kosten übernehmen muss", fügt Edwin Thiemann, Vorstandschef der WirtschaftsHaus AG, an. INP-Vorstand Harms spricht in diesem Kontext von der abnehmenden Bedeutung des so genannten „informellen Pflegepotenzials" durch Familienangehörige, wohingegen der Anteil der in stationären Einrichtungen betreuten Personen überproportional zunimmt („Heimsogeffekt") und die Aussichten für entsprechende Pflegeinvestments nachhaltig verbessert. „Die Immobilien sollten zeitgemäß über ein Raumprogramm verfügen, welches noch Möglichkeiten zur Anpassung hat, zum Beispiel Umwandlung zu weiteren Demenzstationen", ergänzt Winkel.

Gute Renditeaussichten. Fonds, die auf Pflegeimmobilien spezialisiert sind, können durchaus mit anderen Immobilienengagements mithalten und durch langfristige Mieteinnahmen punkten. Die Pachtverträge laufen oft über einen langen Zeithorizont von bis zu 25 Jahren. Somit wird das Risiko von Mietausfällen reduziert. Eigentümer von Pflegeappartements können mit Renditen von 5 bis 6 % p. a. rechnen. Neben dem Standort sind die Managementkompetenz und Betreiberbonität Kernmerkmale für ein erfolgreiches Investment. Wer diese Bedingungen langfristig erfüllt, kann sich im jungen Markt wohlfühlen. Die INP-Gruppe hat im vergangenen Sommer den 16. Pflegeimmobilienfonds aufgelegt, der die Beteiligung an der neuen Pflegeeinrichtung „Irenenstift" in Salzgitter anbietet und in den kommenden 20 Jahren an die DSG Deutsche Seniorenstift Gesellschaft mbH & Co. KG vermietet ist. Die jährliche Ausschüttung beträgt 6,5 %. IMMAC als Marktführer hat zudem Pflegeimmobilienfonds in Österreich aufgelegt. Die Ratingagentur Scope hat im vergangenen Jahr den Immobilienfonds IMMAC – Pflegezentrum Ludwigsfelde mit AA- bewertet und dargelegt, dass der Fonds im Rahmen der Vergleichsgruppe zu den überdurchschnittlich gut bewerteten Beteiligungen gehört.

Fazit

Pflegeimmobilien sind wegen ihres stabilen Cashflows eine relativ sichere Anlageklasse. Die demographische Entwicklung ist das Hauptargument für entsprechende Investments und macht dieses Nischensegment attraktiv. Neben den Kriterien der Standortwahl und Qualität des Objekts kommt der Bonität des Betreibers eine ausschlaggebende Bedeutung zu.

(ah)

Pflegeimmobilien – Printausgabe 02/2014