Zwei Mal A für US-Immobilienfonds

Der von der US Treuhand emittierte Publikums AIF „UST XXV“ wurde von DEXTRO im Rahmen des Update Rating I mit der Note AA+ bewertet und in die Risikoklasse 3 (nach WpHG) eingestuft.

Für den aktuell als Semi-Blind Pool zu bewertenden „UST XXV" ist der Aufbau eines diversifizierten gewerbewirtschaftlich orientierten Immobilienportfolios geplant. Hierzu wird an verschiedenen Standorten schwerpunktmäßig in Metropolregionen im Südosten der USA investiert. Der AIF gehört zur Fondsreihe der bisher 20 „USA Funds“ der US Treuhand.

Gemäß aktueller Prognose sollen c. 67 Mio. US-Dollar in den Erwerb von Kapitalanteilen an voraussichtlich drei Immobilienobjektgesellschaften investiert werden. Zur Refinanzierung der Portfolioinvestitionen ist auf Objektebene eine Fremdkapitalaufnahme von bis zu 60 % des Kaufpreises geplant. Im letzten Quartal 2020 wurde die in der Metropolregion Washington D.C. gelegene Büroimmobilie „70 & 80 at Fairview" (Class A-Segment, 89 % Beteiligung angestrebt) selektiert und soll bis Ende des Jahres erworben werden. Das aus zwei Gebäudeteilen bestehende Objekt ist langfristig vermietet und soll spätestens im Jahr 2030 verkauft werden. Bis 2023 sollen sukzessive weitere Immobilienbeteiligungen realisiert werden, wobei der Schwerpunkt auf Büroimmobilien liegen wird. Evtl. können auch Wohnimmobilien bis zu 30 % des Portfolios ausmachen. Laut Prognoserechnung liegt die kalkulierte Fondslaufzeit bei ca. elf Jahren und läuft bis Ende 2031. Es besteht die Möglichkeit der Verlängerung um weitere fünf Jahre. Anleger können sich ab 20.000 US-Dollar an dem AIF beteiligen.

Begründung des Analyseergebnisses

Laut DEXTRO kann auf Basis des fast 30-jährigen Track Records der US Treuhand sowie der der US-Amerikanischen Estein Unternehmensgruppe unter Leitung von Gründer Lothar Estein eindrucksvoll die erforderliche Erfahrung des Managements bestätigt werden, um die dem Fondskonzept zugrunde liegende Private Equity Real Estate-Strategie im Segment Büroimmobilien in den USA (mehrere Auslandsinvestitionen mit Joint Venture Partnern) umzusetzen. Laut dem Ratinghaus beruht die angestrebte Performance des im vergangenen Jahr als Blind Pool konzipierten Fonds auf der Leistungsfähigkeit der signifikanten Vertragspartner und des Asset Managements der Estein Gruppe in den USA, die Portfoliostrategie erfolgreich umzusetzen.

DEXTRO zufolge verfügte das dem Fondskonzept zugrunde liegende Marktsegment Büroimmobilien USA in den vergangenen Jahren über eine sehr positive Performance. In den angestrebten Immobilienmärkten sei das Preisniveau deutlich gestiegen, jedoch existiere aktuell coronabedingt eine erhöhte Unsicherheit über die konjunkturelle und langfristige Performance und langfristige strukturelle Entwicklung, was Folgen für die Nachfrage nach Büroflächen habe. Die Auswahl der Investitionsobjekte und die Entwicklung der Refinanzierungskonditionen hätten wesentlichen Einfluss auf die Renditeerwartungen des Fonds. Die Investitionskriterien würden ein hohes Maß an Flexibilität hinsichtlich der Objekttypen, Nutzungsarten- und Standortauswahl, der Vertragspartner sowie der Gesellschaftsstrukturen auf Immobilienobjektgesellschaftsebene erlauben und seien dominant auf die Risikominimierung auf Portfolioebene ausgerichtet.

Die Rentabilitätsprognose würde durch den Fokus auf das Class A-Segment in den US-Metropolregionen, die langfristige Bewirtschaftungsstrategie sowie den geplanten Fremdkapitalhebel erklärt. Nach einer Selektion der weiteren Objekte sei die aktuelle Einschätzung der DEXTRO Group des Chance/ Risiko-Profils des AIF zu überprüfen. (ahu)

DEXTRO Stabilitätsanalyse (Initial Rating) mit Risikoeinstufung

DEXTRO Plausibilitätsprüfung (verfügbar für registrierte Benutzer)