Wohnobjekte mit Potenzial

Bewährtes Produkt in neuer Form – der Erlanger Initiator bringt den ersten Alternativen Investmentfonds (AIF) nach neuem Recht. Wie ZBI-Vorstand Marcus Kraft im Interview erklärt, beteiligen sich die Zeichner deutschlandweit gestreut an Mietobjekten, deren Einkaufspreise trotz des Runs auf Immobilien noch Wertsteigerungen zulassen.

finanzwelt: Herr Kraft, Sie haben mit dem ZBI Professional 9 jetzt einen der ersten Wohnimmobilienfonds nach dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) herausgebracht. Können Sie damit lückenlos an die Erfolge der aufgelösten ZBI Professional-Fonds 1,2,3 und 5 anknüpfen?

Kraft: Wir sind zuversichtlich, dass uns das innerhalb gewisser Bandbreiten gelingen kann, die Resultate der Vorgängerfonds waren ja auch nicht einheitlich. Allerdings hat sich das Marktumfeld geändert. Wir gehen daher in unserer Kalkulation von einem angepassten Mittelwert aus. Mit einer Haltedauer von sechs bis acht Jahren und laufend 4 % Ausschüttung plus Verkaufserlös und Rückerstattung des Agios wollen wir für unsere Anleger ein Ergebnis von über 6,5 % erreichen. Historisch waren es 4 bis 5 % Ausschüttung, die zusammen mit dem Verkaufsüberschuss zu 5,5 bis 15,5 % p. a. führten. Die 14 bis 15 % beim ZBI Professional 1 und 2 waren leider nicht wiederholbare Ausreißer ins Positive.

finanzwelt: Welche zusätzlichen Kosten entstehen durch das KAGB und was hat sich sonst noch in Ihrem neuen Produkt geändert?

Kraft: Je nach Fondsvolumen dürfte die Kostenbelastung bei ca. 0,5 % liegen. Zusätzlich geändert hat sich die Erfordernis einer festen Laufzeit, der wir mit einer Anlagedauer von acht Jahren entsprechen, die die KVG zweimal um jeweils ein Jahr verkürzen kann. Bekanntlich konnte unser kürzestes Engagement, der ZBI Professional 2, bereits nach 2,5 Jahren erfolgreich beendet werden, der ZBI Professional 3 nach 7,5 Jahren.

finanzwelt: Das ist aber sicherlich nicht alles seitens der BaFin?

Kraft: Nein, wir mussten uns auch von einem liebgewonnenen Thema verabschieden. Bisher waren alle ZBI Professional-Fonds investorenbestimmt. Während früher unsere Zeichner das letzte Wort bei jeder Anlageentscheidung hatten, ist dieses laut KAGB jetzt zwingend der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) zuzuordnen. De facto werden wir weiterhin einen fünfköpfigen Anlegerausschuss haben, der in beratender Form sein Votum – mit mindestens drei Ja-Stimmen als Voraussetzung – klar artikulieren kann.

finanzwelt: Sie hatten in der Vergangenheit mit der investorenbestimmten Auswahl gute Erfahrungen gemacht.

Kraft: Das kann man laut sagen! Viele unserer Zeichner haben sich sehr engagiert, fuhren in ihrer Freizeit zum Ortstermin und haben als Insider zu vielen Mikro-Standorten sehr substanzielle Beiträge geliefert. Unterm Strich haben sie in der Vergangenheit im Einkaufsprozess einen wertvollen Beitrag geliefert und werden dies auch in der Zukunft tun.

finanzwelt: Demnach unterscheidet sich das Verhältnis Investor/Produktanbieter deutlich von dem in anderen Immobilienfonds?

Kraft: Ja, das macht sich auch an einer hohen Quote von Wiederzeichnern bemerkbar. Im ZBI Professional 8 erreichte die Quote 54 %, insgesamt über alle Fonds stammen mehr als 50 % Eigenkapital von Zeichnern, die zuvor bereits in mindestens einem ZBI-Produkt engagiert waren.

finanzwelt: Mit drei Ausschüttungen pro Jahr halten Sie aber auch einen sehr engen Kontakt, der noch dazu bisher stets positiv aus anderer „Post vom Emissionshaus" herausstach?

Kraft: Stimmt, die Zufriedenheit unserer Zeichner ist uns sehr wichtig. Da alle Fonds gute Ergebnisse erzielen, haben viele Kunden diese Anlagemöglichkeit in ihrem Portfolio fest verankert. Dies umso mehr bei fehlenden Alternativen durch das niedrige Zinsniveau.

finanzwelt: Neben den vielen Altkunden müssen Sie auch neue akquirieren. Über welche Vertriebswege gehen Sie dabei?

Kraft: In der Vergangenheit gingen 80 bis 90 % über den freien Vertrieb, den wir nach wie vor als wichtigsten Partner sehen. Zunehmend interessieren sich aber auch lokale Privatbanken und Sparkassen für das ZBI-Konzept. Durch die breite Streuung unserer Objekte und deren häufig lokale Darlehen sind erste Kontakte bereits geknüpft. Häufig weckt das die Bereitschaft zu einer noch weitergehenden Zusammenarbeit.

finanzwelt: Apropos Streuung, Sie bleiben dem Fokus auf gediegene Wohngebäude außerhalb der stark nachgefragten Top-Lagen treu?

Kraft: Ja, wir konzentrieren uns auf die Metropolregionen, da wir dort, besonders in Berlin, nach wie vor das beste Wertsteigerungspotenzial finden. Ein Mehrparteien-Wohnhaus in München ist ausgereizt, das ist mittlerweile so teuer, dass man froh sein muss, später nach Instandhaltungskosten überhaupt noch eine Rendite zu erzielen. Attraktiver ist ein B-Standort wie z. B. Nürnberg, Hannover oder Dresden, der als Ballungszentrum eine hohe Sogwirkung erzielt und man teilweise zu einem deutlich niedrigeren Einkaufsfaktor zum Zug kommen kann.

finanzwelt: Traditionell sind Sie in Süddeutschland aber nicht so präsent wie in anderen Metropolregionen Deutschlands. Wird sich das ändern?

Kraft: Nein, schon aus den genannten Gründen. Unser Schwerpunkt ist mit ca. 30 % Berlin, da die ZBI in der Regierungshauptstadt weiterhin zu günstigen Quadratmeterpreisen Flächen kaufen, sie entwickeln und mit einem ordentlichen Aufschlag weiterverkaufen kann. Attraktiv sind auch die großen Städte im Osten, in die wir mit weiteren 20 % investieren wollen. Schwerpunkt bleiben z. B. Dresden, Erfurt und Potsdam. Darüber hinaus erwarten wir in Leipzig weitere Mietsteigerungen in den nächsten Jahren. Das Potenzial dazu ist da. Der Rest verteilt sich auf Nord- und Westdeutschland, wobei aber nur 5 % für den Süden vorgesehen sind.

finanzwelt: Hat sich die Angebotssituation nicht allgemein durch den Run verschiedenster Investoren-Schichten in Wohnimmobilien enorm verschlechtert?

Kraft: Ja, auch wir merken den gestiegenen Wettbewerb. In unserem Segment aber nicht ganz so stark. Zwar sind auch bei uns die durchschnittlichen Einkaufsfaktoren vom 12,5- auf das 13,5-Fache gestiegen, doch dafür ist auch beim Exit das 16,5- statt dem 15,5-Fachen zu erzielen. Geändert hat sich die Einkaufsstrategie: Einzelobjekte im Wert von eins und zwei Millionen Euro kaufen begüterte Privatleute vom Fleck weg. Unser großes Netzwerk und die Erfahrung der ZBI ermöglichen uns einen Zugang zu größeren Paketkäufen, in denen viele, auch kleinere Wohnimmobilien gebündelt abgegeben werden.

finanzwelt: Warum verzichtet man im Null-Zins-Umfeld auf den Cash-Flow aus vermieteten Wohnimmobilien?

Kraft: Dafür gibt es viele Gründe, etwa dass ein Unternehmen Kapitalbedarf hat oder Immobilienbesitz und -bewirtschaftung nicht mehr als Kerngeschäft betrachtet. Delegieren ist teuer. Nicht jeder kann wie wir die Objekte völlig aus eigener Kraft vom Hausmeister bis zur grundlegenden Modernisierung betreuen.

finanzwelt: Das klingt, als würden Sie auch Kernsanierungen betreiben.

Kraft: Nein, das rechnet sich in diesen Lagen nicht. Wir kaufen solide Objekte mit guter Verkehrsanbindung und setzen sie ordentlich in Stand, verzichten aber auf Luxussanierungen. Durch einen anfänglich akzeptierten Leerstand von 10 bis 20 % können wir aber sofort loslegen und nach der Fertigstellung die Vermietungsquote steigern, bei entsprechend angehobener Miete. Die restlichen Einheiten kommen nach und nach an die Reihe, dafür sorgt die normale Fluktuation. Nach und nach verbessert sich nicht nur der Wohnkomfort, sondern auch das durchschnittliche Mietniveau erhöht sich. So optimiert sich der Wert eines Objektes und auch des gesamten Fonds. Somit profitieren unsere Anleger von einer attraktiven Rendite. (lr)

finanzwelt SPECIAL I Sachwertanlagen und Immobilien I Interview mit Marcus Kraft - Ausgabe 06/2014