Wohnen wird immer teurer

Kaufen kann günstiger sein

Es gibt 54 Kreise in Deutschland, in denen Eigentümer gegenüber Mietern finanziell im Vorteil sind. Am stärksten ist der Unterschied im sächsisch-anhaltinischen Landkreis Mansfeld-Südharz, wo durchschnittliche Wohnungsfinanzierer 7,5 % ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Kreditzahlung aufwenden müssen, für die durchschnittliche Miete jedoch 12,5 % des Einkommens anfallen. Von besonders günstigen Preisen im Vergleich zu den lokalen Mieten profitieren auch Wohnungskäufer in Thüringen, genauer gesagt im Kyffhäuserkreis und im Unstrut-Hainich-Kreis. Dasselbe gilt für den sächsisch-anhaltischen Burgendlandkreis. Ohnehin sind die neuen Bundesländer in dieser Beziehung klar im Vorteil: Erst auf Platz 20 folgt mit dem Landkreis Goslar eine Region aus den alten Bundesländern: Hier müssen Immobilienkäufer durchschnittlich 10,3 % ihres Einkommens für die Finanzierung aufbringen, die Miete kostet im Schnitt 13,2 % des Einkommens. „Ohne Zweifel ist es sehr verlockend, wenn der Erwerb auf den ersten Blick günstiger erscheint als die Miete für ein vergleichbares Objekt. Wer sich allerdings für den Immobilienkauf in strukturschwachen Regionen entscheidet, der sollte das Objekt besonders gründlich auf Herz und Niere prüfen und auch einen möglichen künftigen Wertverlust einkalkulieren“, rät Grunwald. Allerdings ist es selbstverständlich kein Ausschlusskriterium, wenn eine Kaufentscheidung höhere Einkommensbelastungen nach sich zieht. „Der Vorteil des Vermögensaufbaus, den Eigentümer betreiben, rechtfertigt in vielen Fällen durchaus einen Aufpreis“, so die Postbank-Expertin weiter. „Immobilienbesitz ist immer auch eine Absicherung für das Alter und macht zudem unabhängig von künftigen Mietpreissteigerungen“, erläutert Grundwald. Nehmen Kaufinteressierte einen geringen Zuschlag für den Eigentumserwerb von unter fünf Prozentpunkten in Kauf, kommen laut Postbank Wohnatlas weitere 170 Kreise in Frage. Sie sind schwerpunktmäßig in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen zu finden. „Wer in diesen Gegenden ein neues Zuhause sucht, kann den Kauf in Erwägung ziehen ohne einen sprunghaften Anstieg der Einkommensbelastungen durch Wohnen zu riskieren“, so Grunwald.

Kaufen ist vor allem auf dem Land günstiger

Mit Gelsenkirchen und Salzgitter gibt es lediglich zwei Städte, in denen Kaufen günstiger ist als Mieten. In weiteren 26 Großstädten ab 100.000 Einwohnern kommen Käufer zwar bei der monatlichen Einkommensbelastung im Schnitt nicht günstiger weg als Mieter, der Aufschlag für den Erwerb liegt aber mit weniger als fünf Prozentpunkten im überschaubaren Rahmen. Kaufinteressierte könnten demnach in Städten wie Bremerhaven, Duisburg oder Oberhausen das passende Objekt erwerben, ohne empfindlich höhere Belastungen als durch die Miete zu riskieren. Das gilt neben zahlreichen Städten in Nordrhein-Westfalen etwa auch für Chemnitz, Magdeburg, Kaiserslautern und Ludwigshafen, Wolfsburg, Osnabrück, Pforzheim sowie Bremen.

Top 10: In diesen Städten ab 100.000 Einwohnern werden Käufer und Mieter ähnlich belastet

Basis: Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 20201

Rang	Kreisfreie Stadt	Anteil Finanzierung Kauf2 in %	Anteil Miete3 in %	Differenz in Prozentpunkten (mgl. Abweichungen durch Rundungsdifferenzen)
1	Gelsenkirchen	13,2%	14,3%	-1,0
2	Salzgitter	12,5%	12,7%	-0,2
3	Bremerhaven	15,1%	14,5%	0,6
4	Duisburg	14,7%	14,0%	0,7
5	Oberhausen	14,9%	14,2%	0,7
6	Hamm	14,4%	13,6%	0,8
7	Chemnitz	13,2%	12,2%	1,0
8	Wuppertal	14,9%	13,8%	1,1
9	Hagen	13,4%	12,2%	1,1
10	Bochum	16,1%	15,0%	1,1

Sortiert nach größter Differenz in Prozentpunkten zugunsten des Kaufs, gemessen am Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2020 für Kauf oder Miete.

1 Verfügbares Einkommen des Landkreises oder der kreisfreien Stadt geteilt durch die Anzahl der Haushalte Landkreises oder der kreisfreien Stadt

2 Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 20 Jahre, Zins 2,45% p.a., Anfangstilgung 4%, Eigenkapital 20% des Kaufpreises, Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Umbauten) nicht eingezogen

3 Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung

Quellen: MB Research, VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Eine Kaufentscheidung sollte aber nicht allein vom Vergleich der Einkommensbelastung mit einer Miete abhängig gemacht werden. „Viele andere Faktoren wie die persönliche finanzielle Situation und die individuelle Lebensplanung spielen ebenso eine Rolle. Mit unserer Studie geben wir Kaufinteressierten weitere Hinweise, die in die Entscheidungsfindung einfließen können. Es lohnt sich, beim Immobilienkauf so viele Faktoren wie möglich zu berücksichtigen“, so Grunwald abschließend. (ahu)