Wo sich Wohnimmobilien noch lohnen

Lebenswerte Regionen sind gefragt

Deshalb schauen sich nicht nur Privatkäufer, sondern auch Investoren vermehrt in den Speckgürteln der großen deutschen Metropolen um. Dabei stellt sich nicht die Frage, ob man in einer B- oder C-Region investieren sollte, entscheidend ist die Frage „Wollen die Menschen dort wohnen?“ – also verbindet diese Stadt oder Region all die Vorzüge, um sie als lebenswert zu bezeichnen. Und das können je nach Persönlichkeit natürlich unterschiedliche Präferenzen sein: Der eine mag es ruhig, der andere braucht mehr Kultur und Restaurants, Familien achten wiederum auf das Kita- und Schulangebot etc. Wichtig auch: Gibt es dort Arbeit oder ist die Verkehrsinfrastruktur so gut ausgebaut, dass Pendeln kein Problem ist. Die prosperierende Rhein-Main-Region mit dem Zentrum Frankfurt am Main zeigt, wie es geht. Städte wie Neu-Isenburg oder Rüsselsheim haben schon heutzutage fast keinen Leerstand an Wohnungen mehr zu vermelden. Selbst Offenbach, eine Region, die früher kein Investor in Betracht zog, ist nun „hipp“.

Faktor Gesetzgeber und Virus

Ein weiterer Grund für die Beliebtheit der Regionen und Städte jenseits der Top-7-Metropolen ist, dass die gesetzlichen Regulierungen dort noch nicht so heiß diskutiert werden – Stichwort Aufteilungsverbot und Mietendeckel. Als Investor kann man mit Regulierungen leben, die langfristig auch die Planungssicherheit geben und einen Rahmen zur Kostenkalkulation abstecken. Aber wenn man sich im Immobiliensektor nicht mehr sicher sein kann, was morgen ist und wie genau die gesetzlichen Vorgaben sind – egal ob sie nun sinnvoll sind oder nicht –, dann wird das Risiko unkalkulierbar. Das ist etwa im Moment der Fall in Berlin. Angesichts der Rechtsunsicherheit, auch was den kürzlich beschlossenen Mietendeckel angeht, ist dieser eigentlich attraktive A-Standort ein Beispiel für eine Makrolage, bei der man als Investor unbedingt vorsichtig sein sollte. Doch grundsätzlich vertrauen die deutschen Bundesbürger der Assetklasse Betongold. Denn gerade in Zeiten volatilster und fallender Finanzmärkte, wie wir es gerade an der Börse erleben, gelten Immobilien als sicherer Hafen.

Wenig nachvollziehbar ist da der Versuch der Bundesregierung, den Zugang zu Wohnimmobilien sowohl zur Eigennutzung als auch als zweite oder dritte Säule der Altersvorsorge über das geplante Aufteilungsverbot zu erschweren. Zum einen hätten Mieter kaum mehr die Möglichkeit, eine eigene Wohnung zu erwerben. Neubauimmobilien sind schlicht zu teuer und Bestandsimmobilien würden nur in eingeschränktem Maße auf den Markt kommen – sie würden immer Mieter bleiben und das in Deutschland, immerhin europäisches Schlusslicht in Sachen Wohneigentum. Zum anderen zielt der Gesetzentwurf auf private Kapitalanleger und Vermieter, beziehungsweise solche die es werden wollen und damit paradoxerweise auf die Vermieter, die mit den Mietanstiegen der vergangenen Jahre am wenigsten zu tun haben. So liegt die Miete in privat vermieteten Wohnungen im Durchschnitt 1,47 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Mietverhältnisse dauern im Durchschnitt beinahe zehn Jahre und elf Prozent kamen in den vergangenen zehn Jahren ganz ohne Mieterhöhung aus. Und wenn die Miete erhöht wird, dann nur in rund 0,9 Prozent der Mietverhältnisse[1]. Private Vermieter legen anscheinend mehr Wert auf ein sicheres Mietverhältnis, hier wirkt das Sicherheitsbedürfnis der Mieter deutlich höher als das Streben nach Rendite – entsprechend geben auch nur 1,4 Prozent der Vermieter an, mit ihren Mietern unzufrieden zu sein[2].

Vielmehr sollten private Vermieter mit ein oder zwei Einheiten als Teil der Lösung der Wohnungsnot betrachtet werden. Mieterschutz ist richtig und wichtig, aber es wären andere Möglichkeiten – wie etwa eine Ausweitung des Schutzzeitraumes vor Eigenbedarfskündigungen – zielführender, als den Zugang zu privatem Wohneigentum weiter zu erschweren.

Ein Run auf Sachwerte könnte die Immobilienpreise stützen – selbst dann, wenn andere Anlageklassen wie Aktien, Anleihen und Gold eventuell noch weiter massiv an Wert verlieren.

Gastbeitrag von Andre Schmöller, Chief Investment Officer der Domicil Real Estate AG

[1] https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/downloads/vermieterbefragungdeutschland2019.pdf

[2] https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/downloads/vermieterbefragungdeutschland2019.pdf