Wie Privatinvestoren den Wohnraummangel lindern können

Eine Herausforderung für Investoren stellen allerdings das geringe Kaufangebot und die bereits deutlich gestiegenen Preise dar. Dennoch gibt es Mittel und Wege, in den Wohnimmobilienmarkt zu investieren und von der gegenwärtigen Marktsituation zu profitieren. Die großen Metropolregionen sind hierbei weiterhin aussichtsreiche Zielmärkte. In Berlin beispielsweise lagen die Neuvertragsmieten dem Frühjahrsgutachten des ZIA zufolge im dritten Quartal 2018 9,2 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind um 15,2 Prozent gestiegen. Das Frühjahrsgutachten geht davon aus, dass die Kauf- und Mietpreise wie in den vergangenen elf Jahren aufgrund des knappen Angebots weiter steigen werden. Eine Immobilienblase sei nicht zu erkennen, so das Gutachten.

Die bestehende Angebotslücke lässt sich nur schließen, indem mehr Wohnraum gebaut wird – eine Chance für Investoren. Denn neben dieser offensichtlichen Lücke mangelt es zusätzlich an Kapital zur Finanzierung des dringend benötigen Wohnraums. Der Grund hierfür: Die Regulatorik beschränkt Banken in der Fremdkapitalvergabe. Sie müssen viel Eigenkapital für Kreditrisiken vorhalten und halten sich daher bei kapitalintensiven Neubauprojekten vermehrt zurück.

Namensschuldverschreibungen lösen mehr als ein Problem

Über Namensschuldverschreibungen vergibt der Privatanleger de facto ein Darlehen an eine Emittentin. Hieraus hat er einen Zins- und Rückzahlungsanspruch. Dieses Kapital wird anschließend für die Finanzierung von Wohnungsbauentwicklungen eingesetzt. Vorteilhaft ist es, wenn der initiierende Projektentwickler selbst signifikant mit eigenem Kapital in den finanzierten Projekten engagiert ist. Die Vorteile sind regelmäßige und gut prognostizierbare Zinszahlungen. Dabei ist das Risiko vergleichsweise überschaubar, denn in der Rangfolge liegt Fremd- immer vor Eigenkapital. Sowohl die erwarteten Projektgewinne als auch ein Eigenengagement des Entwicklers können also als Puffer dienen. Schon mit Investitionssummen von wenigen tausend Euro können sich Privatanleger auf diese Weise an dem Investitionsansatz der Projektfinanzierung beteiligen. Das bereitgestellte Kapital ermöglicht Investoren eine gut prognostizierbare Rendite – über fünf Prozent sind durchaus realistisch. Aufgrund des kurzfristigen Ansatzes sind auch die Laufzeiten mit rund drei Jahren kurz. Daraus lassen sich der Zinsfluss und die Wertentwicklung – und damit das Risiko – relativ gut überschauen. Das Kapital des Portfolios fließt zudem meist in mehrere Projektentwicklungen in verschiedenen Regionen, womit das Risiko – anders als etwa bei Direktinvestments üblich – breit gestreut wird. Achten Anleger darauf, dass sich die Projekte in Top-Standorten befinden, wird das Risiko zusätzlich reduziert. So lösen Anleger mehrere Probleme auf einmal: Sie diversifizieren ihr Portfolio und helfen dabei, dringend benötigten Wohnraum in deutschen Metropolen zu finanzieren.

Es fehlt Wohnraum. Das bedeutet, dass Neubauprojekte geplant, finanziert und realisiert werden müssen. Und bei der Finanzierung kommen die Anleger ins Spiel. Der Wohnungsmangel wird über die nächsten Jahre anhalten. Instrumente, die den dadurch entstehenden Kapitalbedarf decken, werden deshalb auch zukünftig auskömmliche Renditen generieren können. Projektentwickler und Privatanleger können gemeinsam viel bewirken – und Nutzen für alle Seiten generieren.

Gastbeitrag von Malte Thies, Geschäftsführer One Group GmbH