Wer ist besser?

BVI will Fonds untereinander vergleichbar machen

4 % Ausschüttungen bei einem geschlossenen Immobilienfonds sind besser als 3,5 %. Oder doch nicht? Schließlich steht hinter der Prognose ein Fragezeichen – und viele Variablen. Denn jeder Immobilienfonds ist ein Unikat. Objekt, Mieter, Standort, Lage und die Konditionen für die Fremdfinanzierung machen das Beteiligungsmodell zu einer einzigartigen Kapitalanlage. Nicht zu vergessen die Laufzeit und die Kosten des Konstrukts. Der Deutsche Fondsverband BVI will die Performance der Fonds trotzdem vergleichbar machen. Und das nicht nur untereinander, sondern auch im Vergleich zu offenen Immobilienfonds.

„Der Bedarf für ein universell einsetzbares Werkzeug unter der zentralen Zielsetzung der Vergleichbarkeit ist größer als je zuvor, denn auf Seiten der Anleger wie der Fondsgesellschaften wächst seit Einführung einer gemeinsamen aufsichtsrechtlichen Regulatorik im Jahr 2013, der Alternative Investment Management Directive (AIFMD), schon lange zusammen, was zusammengehört“, schreibt der Fondsverband BVI in seinem Vorwort zur Vorstellung der neuen Systematik. Dabei handelt es sich um eine Fleißarbeit mit langem Vorlauf, denn ein Arbeitskreis beschäftigt sich schon seit 2014 mit dem Thema.

„Der umfänglich regulierte geschlossene Fonds ist ein gefragtes Anlagevehikel“, so der BVI. Zwischen Ende 2013 und Ende 2021 wuchsen die Netto-Vermögen von geschätzt rund 2 Mrd. Euro auf aktuell 36 Mrd. Euro. Als bevorzugtes Vehikel mit einem Anteil von 97 % bevorzugen institutionell Anleger die Investment-Kommanditgesellschaft. Die Platzierungszahlen geschlossener Fonds für Privatanleger liegen zwar weit unter denen der unregulierten Zeit, festigen sich aber stetig. Der offene, überwiegend aus Immobilieninvestments bestehende Sachwertesektor habe unterdessen die von Einfrierungen und Abwicklungen geprägte Krisenzeit hinter sich gelassen und blicke derzeit auf historische Höchstmarken der verwalteten Netto-Vermögen von 124 Mrd. Euro in offenen Publikums-Immobilienfonds und 154 Mrd. Euro in offenen Spezial-Immobilienfonds.

Neben dem neu investierten Kapital schätzt der Fondsverband die Wertentwicklung der Beteiligungsmodelle als weitere Erfolgs-Kennzahl ein: „Das hat Bedeutung für Steuerungszwecke innerhalb einer Kapitalverwaltungsgesellschaft wie auch nach außen gegenüber dem Anleger.“ Eine nachvollziehbare Bewertung gelang früher weitgehend über die Leistungsbilanzen der Initiatoren. In den Performanceberichten informierten sie regelmäßig über die Entwicklung ihrer geschlossenen Immobilienfonds. Für Stefan Loipfinger, seit vielen Jahren Analyst der Fonds und Beobachter der Branche, war die Leistungsbilanz ein wirksames Instrument, mit dem Vermittler und Anleger die Qualität der Anbieter einschätzen konnten: „Ursprünglich war die Leistungsbilanz eine verpflichtende Vorgabe mit klaren Kriterien des ehemaligen Sachwerteverbandes BSI für seine Mitglieder. Irgendwann hat das damalige Verbands-Management die Leistungsbilanz abgeschafft. Soll-Ist-Vergleiche waren nicht mehr gewollt, wohl weil sie teilweise zu deutlich auf Fehlentwicklungen hinwiesen. Für mich ist das der Sündenfall der Branche.“

Auch wenn die Leistungsbilanz nur ein Blick zurück ist, so lässt sie dennoch Aussagen über die Qualität des Fondsmanagements zu. Denn wer in der Vergangenheit sauber und fair mit dem Kapital seiner Anleger umgegangen ist, sollte das auch künftig tun. Der Ansatz des BVI verfolgt ein anderes Konzept. Er basiert auf der Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds, will aber dabei die Anforderungen aus der Welt der geschlossenen Fonds mit ihren eigenen Vorschriften zur Bewertungsfrequenz berücksichtigen. Außerdem bieten geschlossene Fonds in der Regel keine Möglichkeit, Auszahlungen in Form von Ausschüttungen oder Substanzauszahlungen wieder anzulegen. „Die Methode des BVI überwindet beide Hindernisse, indem sie den Ansatz der offenen Fonds weiterentwickelt“, wirbt der Fondsverband für sein innovatives Konzept. Bei der für geschlossene Fonds gesetzlich vorgegebenen Bewertungsfrequenz einmal pro Kalenderjahr greift der Verband die Entwicklung in der Praxis auf, dass bei diesen Fonds freiwillig häufig eine vierteljährliche oder sogar monatliche Ermittlung des Netto-Inventarwertes erfolgt. Damit rücke die geschlossene Welt an die offene Welt heran.

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