Wer ist besser?

Das aus Sicht des Anlegers bestehende Problem der fehlenden Wiederanlage von Auszahlungen will der BVI lösen, indem er die Ausschüttungen rechnerisch einem Benchmark- Portfolio zuführt. Es dient in der Startphase eines geschlossenen Fonds außerdem als Topf für die noch nicht abgerufenen Teile des zugesagten Eigenkapitals. „Die Kombination aus einem indikativen Netto-Inventarwert und einem aus Fondsund Benchmark-Portfolio bestehenden Hybridportfolio lässt eine Performancemessung analog zur offenen Welt zu“, so der BVI.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss scheint von dem Konzept nicht so richtig überzeugt. „Der ZIA wird sich im September mit dem Thema beschäftigen“, kündigt Jochen Schenk an, Vorstand der Real I.S. AG und Vizepräsident des ZIA. Er lässt jedoch vorab durchblicken, dass die Notwendigkeit einer Vergleichbarkeit zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds weiter zu ergründen sei und eine Fortentwicklung der Methode in Frage kommt: „Wir haben noch kein abgeschlossenes Meinungsbild und wollen nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.“

Denn auch der Ansatz des BVI ist nur eine Betrachtung zu einem konkreten Stichtag. Wie sich ein geschlossener Fonds künftig entwickelt, bestimmt eine Vielzahl von Faktoren:

•  Ist die angenommene Inflation und auf dieser Grundlage die kalkulierte Mietsteigerung angemessen?
•  Hat der Fonds Rückstellungen für Modernisierungen und eventuelle Anforderungen von Nachmietern in ausreichender Höhe berücksichtigt?
•  Ist er bei der Prognose von Konditionen einer Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsfestschreibung zu optimistisch?

All diese Stellschrauben beeinflussen den tatsächlichen Wert eines geschlossenen Immobilienfonds. Und will ein Zeichner seine Anteile vorzeitig an der Fondsbörse Deutschland als Handelsplattform für gebrauchte Fonds verkaufen, ist exakt der Kurs maßgeblich, den ein Käufer zu zahlen bereit ist. „Angebot und Nachfrage bestimmen den Handelswert“, betont Alex Gadeberg, Vorstand der Fondsbörse Deutschland. Aber auch er bestätigt, wie wichtig eine umfassende Datengrundlage zur Bemessung eines Anteilswertes ist – und sieht dabei die historischen Fonds im Vergleich zu neuen Emissionen deutlich im Vorteil: „Gebrauchte Fondsanteile bieten gegenüber neuen Angeboten den Vorteil, dass es eine Story zu erzählen gibt. Die Fonds laufen schon einige Jahre, die Ergebnisse sind nachvollziehbar.“

Autor: Markus Gotzi, Chefredakteur "Der Fondsbrief"